Taxe des résidences secondaires : le grand écart des villes

Dans ce contexte, Prello, acteur français de l’achat de résidences secondaires partagées, qui avait mené une première étude en 2022 sur la taxe d’habitation des villes de France, a réalisé en septembre 2023 une mise à jour avec l’ajout du taux de taxe foncière. Établie d’après les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance, cette enquête a notamment permis de déterminer les villes où il fait « bon » et moins bon payer ses taxes pour sa résidence secondaire.

Résidences secondaires : les Français en tête en Europe !

L’idée n’est pas neuve mais elle a connu un regain de popularité depuis la crise sanitaire. Les confinements successifs et le télétravail ont donné l’envie de fuir les grands centres urbains et de se mettre au vert, le temps des vacances ou simplement d’un week-end. Résultat : la France compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10 % du parc immobilier national. Un record en Europe ! Et si seulement 13 % des Français disposent déjà d’une maison de villégiature, 40 % rêvent de pouvoir sauter le pas.

Reste que bénéficier d’un petit coin de paradis a un prix, et il est élevé, principalement en raison des charges fiscales. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme visant à la suppression de la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale.

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Taxe d’habitation : un calcul relativement opaque et de forts contrastes selon les villes

Comme pour les résidences principales, la taxe d’habitation des résidences secondaires est calculée par la Direction générale des finances publiques à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. On multiplie ensuite le résultat par le taux d’imposition voté par la collectivité territoriale concernée. La différence avec le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence principale tient au fait qu’aucun abattement ni plafonnement en fonction des revenus n’est appliqué.

Qui plus est, certaines communes peuvent désormais appliquer une majoration de l’ordre de 5 à 60 %, conformément à la taxe sur les logements vacants. Une pratique que l’on trouve dans certaines zones géographiques qualifiées de « tendues » du point de vue de l’offre locative. Pour ce qui est de la taxe foncière, son mode de calcul associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Son montant s’obtient en appliquant un taux d’imposition à une base d’imposition

Carry-le-Rouet, Cambo-les-Bains et Saint-Pée-sur-Nivelle sur le podium des villes les moins chères

Aussi, en raison même de son mode de calcul, le taux de taxe d’habitation connaît de grandes disparités d’une ville à l’autre. Si dans certaines d’entre elles, le taux de taxe d’habitation n’a pas connu d’évolution notable, dans d’autres, au contraire, elle a très fortement augmenté.

Ce taux est fixé par les communes et pèse d’autant plus lourd qu’elle s’accompagne de la taxe foncière, dont le coût a augmenté en 2023 de 7,1 %. Avec cette augmentation sur l’ensemble du territoire, Prello a ainsi établi un top 10 des villes françaises où le taux des taxes (foncières et habitation) est respectivement la plus chère et la moins chère pour une résidence secondaire.

Les villes où le taux des taxes (foncière et habitation avec majoration) pour les résidences secondaires est le plus élevé en 2023 :

1. Sète (80,19 % après majoration à 60 %)
2. Wimereux (63,19 %)
3. Frontignan (61,72 % après majoration à 20 %)
4. La Rochelle (56,24 % après majoration à 50 %)
5. La-Seyne-sur-Mer (55,40 % après majoration à 20 %)
6. Beausoleil (53,94 % après majoration à 60 %)
7. Le Cannet (53,89 % après majoration à 40 %)
8. Anglet (53,10 % après majoration à 60 %)
9. Briançon (52,61 %)
10. Guérande (52,19 % après majoration à 60 %)

Les villes où le taux des taxes (foncière et habitation avec majoration) pour les résidences secondaires est le moins élevé en 2023 :

1. Carry-le-Rouet (23,83 %)
2. Cambo-les-Bains (24,45 %)
3. Saint-Pée-sur-Nivelle (24,97 %)
4. Courbevoie (25,71 % après majoration à 20 %) 5. Cucq (25,77 %)
5. Saint-Michel-Chef-Chef (26,10 %)
6. Cassis (26,16 %)
7. Valbonne (26,32% après majoration à 60 %) 9. Mallemort (26,80 %)
8. Pornic (27,26 %)

Ainsi, d’après l’enquête menée par Prello, il ressort que les villes où les taux de taxe d’habitation et de taxe foncière sont les plus élevés principalement dans les régions à forte attractivité telles que les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Occitanie ou encore le Pays-Basque. Cependant, malgré un taux de taxe d’habitation souvent élevé avec l’application d’une majoration dans ces régions, Prello constate que certaines villes font figure d’exception avec des taux de taxes d’habitation et de taxes foncières avantageux compte tenu de leur localisation idéale. C’est notamment le cas de Mallemort, Carry-le-Rouet, Cassis et Saint-Pée-sur-Nivelle.

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