Rappel nécessaire : un bien ne peut être vendu que par son ou ses propriétaire(s), nul ne peut vendre le bien d’un autre. Et lorsqu’il y a plusieurs propriétaires, tous doivent donner leur accord à la vente.
L’enjeu qui peut être craint dans le cas d’une vente au sein d’une succession est donc celui d’identifier les véritables propriétaires d’un bien, puisque eux seuls ont le pouvoir de le vendre. Mais alors comment savoir qui sont les propriétaires alors que la succession n’est pas terminée ?
La réponse est que nous ne pouvons pas totalement ! Il est possible en fonction des règles de supposer que certaines personnes seront héritières mais il faudra attendre la fin de la succession pour être sûr que les vendeurs détiennent une attestation de propriété pour conclure la vente.
Les étapes d’une succession
Au décès d’une personne, le premier document établi est l’acte de décès délivré par la Mairie. Avec cet acte, la famille du défunt se rend chez le notaire pour que celui-ci vienne ouvrir la succession :
- Il va alors rassembler son patrimoine en regroupant tout son actif (comptes bancaires, biens mobiliers/immobiliers, assurances-vies, etc.) auquel il déduit ses dettes.
Si le défunt était marié il se peut qu’il ait des biens communs avec et donc que ces biens ne soient dans la succession que pour la moitié de leur valeur.
- Il va également lister les héritiers en prenant en compte un éventuel testament que le défunt aurait pu avoir fait.
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Et donc qui hérite ?
Nous pouvons diviser en 2 catégories les différents types d’héritiers :
- Les héritiers dits réservataires : ce sont des héritiers qui doivent obligatoirement avoir une part dans la succession. Ce sont les enfants du défunt. Dans le cas où ces enfants seraient décédés avant lui, ses petits-enfants hériteront à leur place. Il se peut également qu’il n’y ai pas d’héritiers réservataires.
- Les autres héritiers : Il s’agit de ceux ne faisant pas partie des héritiers réservataires. Ils sont désignés soit par un testament, soit par la loi s’il n’y a pas de testament.
Exemple : si un défunt non marié avec 2 enfants a désigné sa tante dans un testament, ses enfants vont bénéficier de leurs parts de réserve et le reste du patrimoine pourra être légué à sa tante.
On divise donc l’actif de la succession : d’un côté la “réserve héréditaire” qui est la part de patrimoine consacré aux héritiers réservataires et “la quotité disponible” consacré aux autres héritiers.
La loi fixe le montant de la réserve en fonction du nombre d’enfants du défunt.
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Et le conjoint survivant ?
Le conjoint survivant est un héritier particulier, et sa part dans la succession dépendra des enfants du défunt, selon qu’ils soient tous issus de leur union ou qu’ils soient tous ou certains issus d’une union antérieure.
Il a également des droits protecteurs comme le droit de rester dans le logement familial jusqu’à sa mort.
A l’inverse, pour qu’un partenaire de PACS puisse hériter, il faut obligatoirement que le défunt l’ait prévu dans un testament !
La vente après clôture de la succession
Si un client contacte une agence pour vendre un bien dont il aurait hérité, le professionnel doit s’assurer que le client apporte une attestation de propriété immobilière.
Ce document servira de preuve de la clôture de la succession et de sa qualité d’héritier. Si plusieurs personnes ont hérité du bien, l’attestation les mentionnera ainsi que leurs parts respectives, et tous devront donc signer l’acte de vente.
La vente pendant la succession
Dans le cas où les héritiers désirent vendre rapidement et que la succession est toujours en cours de règlement, aucune vente ne pourra être réalisée, car il n’y aura pas encore d’attestation de propriété.
Cependant, pendant cette période, il est possible de signer un mandat et un avant-contrat si le notaire a établi un acte de notoriété.
Ce document atteste que les personnes qui souhaitent mettre en vente un bien sont au moins des héritiers légitimes. Si l’acte de notoriété n’a pas encore été établi, les clients devront fournir un acte de décès ainsi qu’un livret de famille indiquant qu’ils sont les enfants du défunt. En l’absence de ces documents, aucune signature d’acte ne pourra avoir lieu, au risque de devoir tout recommencer par oubli d’un héritier.
La vente avant l’ouverture de la succession
Dans la dernière hypothèse dans laquelle la succession n’a pas encore été ouverte, il est fortement déconseillé de signer un quelconque acte, à moins que le client ne soit connu de l’agence et d’avoir la certitude qu’il s’agisse d’un enfant unique du défunt par exemple !
Et donc en pratique, que demander ?
Lorsque vous indiquez que le bien provient d’une succession, la plateforme pour détecter parfaitement la situation juridique va venir proposer la question suivante : “la succession est-elle réglée ?”
Lorsque la succession est réglée l’attestation de propriété apparaît automatiquement dans la liste des annexes, il ne vous restera qu’à l’importer.
Si en revanche la succession n’est pas réglée, un rappel se rajoute dans le contrat indiquant que l’attestation de propriété devra être reçue au plus tard en même temps que la régularisation de la vente par acte authentique.
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