On le sait, l’ensemble de l’économie immobilière est bouleversée : la production de crédits immobiliers a chuté de 51,2 % au seul 2ème trimestre et le volume de transactions immobilières devrait passer sous la barre des 950 000 cette année, chiffre au plus bas depuis sept ans.
Dans ce marché chahuté, les professionnels s’accordent pour qu’une réponse rapide soit apportée, tant venant du Haut Conseil à la Stabilité Financière que du gouvernement. En juin dernier, la sphère immobilière et bancaire avait déjà déchanté lorsque le HCSF avait annoncé des ajustements à minima, jugés non suffisants.
Pour cette rentrée, de nouveaux espoirs étaient pourtant lancés. Ils ont rapidement été douchés par la dernière séance du HCSF qui s’est tenue le 26 septembre dernier. Retour sur les dernières communications et réactions.
Voyant le logement à l’arrêt, les professionnels appellent à une réponse immédiate
Le 24 septembre dernier, déplorant de voir à l’arrêt toute une partie du secteur du logement, Sacha Houlié, président de la Commission des Lois à l’Assemblée nationale a demandé au Haut Conseil à la Stabilité Financière un déblocage de la situation par le desserrement des conditions d’octroi de crédit. Son constat est le suivant : « Il y a plein de Français qui sont à la limite de l’emprunt, mais qui ne peuvent pas l’obtenir parce que les règles sont trop strictes ». « Cette volonté d’assouplir les règles d’octroi est partagée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier, du secteur bancaire et du courtage en crédits » a-t-il martelé.
En effet, parmi les professionnels du secteur mobilisés, Sophie Ho Thong, directrice juridique et des relations juridiques de Finance Conseil, a elle aussi appelé à une réponse immédiate visant à assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier. « Il faut revenir au bon sens et assouplir les critères d’octroi de manière à laisser les établissements de crédits analyser le reste à vivre en fonction du niveau de revenus, du secteur géographique, de la consommation énergétique du bien, du coût de l’usage du logement (télétravail), des travaux de rénovation éventuellement à réaliser et du coût des déplacements domicile-travail » a-t-elle avancé.
Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI a également suggérer qu’une réflexion ait lieu sur le reste à vivre plutôt que sur le seul taux d’endettement, ou sur la prise en compte plus réaliste des revenus locatifs.
Le Gouvernement ouvert au changement
Le ministre des Finances, Bruno Le Maire a également pris la parole. Dans une interview accordée au Parisien le 26 septembre, il s’est dit favorable à un assouplissement des critères d’octroi des prêts immobiliers pour les banques, critères qu’il a reconnu être « trop stricts ».
Selon le ministre, il s’agirait notamment de revoir la limite de 35 % de taux d’effort fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui a plafonné à 25 ans la durée maximale des prêts. Autre piste annoncée par le ministre pour faire face plus largement à la crise du logement : un assouplissement sur le front des prêts à taux zéro (PTZ).« Je propose que nous révisions le barème du PTZ pour qu’il y ait plus de jeunes ménages qui puissent y avoir accès et que nous revoyons les critères pour créer plus de flexibilité, tout en proposant aussi la création d’un prêt à taux bonifié » a-t-il déclaré.
Le même jour, l’espoir fut rapidement écarté par le ministre du Logement Patrice Vergriete, interviewé sur Sud Radio, qui a estimé qu’il serait dangereux de revenir sur le seuil de 35 % pour ne pas « surendetter les catégories populaires et les classes moyennes ».
Le Haut Conseil à la Stabilité Financière campe sur sa prudence
Puis, en fin de journée le 26 septembre, le Haut Conseil à la Stabilité Financière – présidé par Bruno Le Maire lui-même – a tranché, annonçant qu’il ne comptait pas changer les règles pour l’instant, n’envisageant ni l’assouplissement du taux de 35 % ni celui de la durée de 25 ans.
Dans un communiqué de presse, l’autorité a détaillé :
« La production (hors renégociations) s’établit à 10,1 Md€ en juillet 2023, en baisse sensible par rapport au niveau record de début 2022 : cette évolution est cohérente avec la baisse du nombre de transactions et l’attentisme observé alors que les prix de l’immobilier s’ajustent progressivement aux nouvelles conditions de taux d’intérêt. En dépit d’un contexte économique et financier différent, le volume de production actuel reste, à ce stade, équivalent à celui observé avant la période de taux d’intérêt exceptionnellement bas, et supérieur à celui de tous les autres grands pays européens. ».
… et appelle les banques à utiliser leur marge de manœuvre
Rien d’inquiétant, donc, aux yeux du HCSF. D’autant plus qu’autorité a fait savoir qu’elle estimait que les banques ne jouaient pas totalement le jeu en n’utilisant pas toute leur marge de manœuvre. Elle a précisé que « l’ensemble des établissements n’utilisent pas pleinement les flexibilités prévues et assouplies lors de la réunion de juin. La production ‘non conforme’ relevant de cette flexibilité ne représente que 13,8 % de la production totale au 2e trimestre 2023 (pour un maximum possible de 20 %). Au sein de cet ensemble, la production de crédits hors achat d’une résidence principale (essentiellement investissement locatif) ne représente que 2,4 % de la production totale (pour un maximum possible de 4 % relevé à 6 % en juin dernier). Les banques disposent donc de marges pour accroître davantage leur offre de crédit, tout en respectant la décision du HCSF. ».
Prochaine étape : le HCSF dit vouloir étudier « lors de sa prochaine séance, d’éventuels nouveaux ajustements techniques à même d’adapter la mesure au nouveau contexte économique et financier ».
Un dossier à suivre !