Frapper aux portes, c’est épuisant. La prospection en dur comme on l’appelle, est pour la plupart un mauvais moment à passer. Et si vous changiez de posture pour interpeler vos interlocuteurs et les convertir en auditeurs intéressés ?
Il est temps de faire jeu égal avec les prospecteurs fonciers car, contrairement à ce que vous supposez, vous avez l’outil ultime à disposition.
Certains biens pourraient être « valorisés » si vous jetiez un œil sur le règlement du PLU :
- agrandissement (extension horizontale ou surélévation)
- détachement d’un ou plusieurs lots
- création de logements par réaménagement interne
- changement de destination.
Même si instinctivement vous avez une idée du potentiel caché d’un bien, il reste en général compliqué de vous en assurer. Il est parfois possible d’obtenir des informations en consultant les services d’urbanisme, mais certaines communes ont fait le choix de ne répondre que sur dépôt d’un premier dossier.
Expliquer en un article le fonctionnement du PLU n’est pas chose aisée et si une recette miracle existait, elle serait déjà commercialisée à prix d’or. Je sais que vous allez faire le parallèle avec les outils des promoteurs en soupirant parce que vous n’avez pas les moyens de vous les offrir mais soyez rassurés, ils ne vous serviraient à rien. Ils ne permettent de répondre qu’à une seule valorisation : démolition / reconstruction, facile.
Rien à voir donc avec les optimisations foncières envisageables sur un terrain déjà bâti.
Quelles informations trouver dans le PLU ?
- Il vous dit quoi construire : destination, type d’activité
- L’idée est d’éliminer les zones où la destination habitation n’est pas possible ;
- Il vous dit où construire : implantation, emprise au sol,
- Des règles différentes par zone, plus ou moins restrictives qui permettent d’occuper une toute petite partie de l’unité foncière ou à l’inverse sa totalité ;
- Restrictions ou interdictions selon les bandes de constructibilité ;
- Il vous dit comment construire : hauteur, aspect extérieur.
- Vous pourrez difficilement faire une surélévation de 5 étages dans une zone pavillonnaire.
De plus les règles sont souvent différentes en fonction du type de construction nouvelle : construction principale, construction secondaire ou en second rang, annexe et extension.
Et comme si tout cela ne suffisait pas, certaines parcelles ou certains secteurs sont concernées par des servitudes, les servitudes d’urbanisme :
- emplacements réservés,
Interdiction de construire
- protection patrimoniale naturelle
Interdiction de construire : espaces boisés classés, espaces verts protégés, cœur d’ilot à préserver, alignement d’arbres à conserver….
- protection patrimoniale architecturale
Interdiction de démolir, encadrement de certains travaux….
- mixité sociale et fonctionnelle
Encadrement des typologies de logements ou d’activité
Avant de s’emballer sur une faisabilité, mieux vaut éliminer toutes les contraintes en regardant les documents graphiques, encore appelés plans de zonage où sont répertoriées toutes les servitudes.
Si la tache vous semble titanesque, il vous suffit déjà d’éditer la fiche détaillée sur le Géoportail de l’Urbanisme où vous trouverez
À gauche les informations du PLU :
- zonage
- servitudes d’urbanisme
À droite les servitudes d’utilité publique :
- PPR
- ABF
Que retenir ?
Une lecture approfondie de chaque zone permet d’identifier les secteurs les plus propices. Parmi ceux-ci, éliminez les parcelles grevées par des servitudes d’urbanisme, et faites un recoupement avec le cadastre pour identifier les parcelles peu construites par rapport au potentiel existant.
Et c’est parti ! Il est donc temps de prendre le PLU à bras le corps ou de vous former à sa lecture. Cela vous permettra de démontrer votre professionnalisme, de vous différencier par cette expertise qui reste rare et de capter davantage de prospects potentiels.