Le gel de vos honoraires ancré par l’arrêté du 10 janvier 2017
Entré en vigueur le 1er avril 2017, cet arrêté posait le principe selon lequel, les professionnels de l’immobilier devaient afficher les prix « effectivement pratiqués » et respecter à la lettre le contenu de leur barème, aussi bien sur le montant de leurs honoraires que sur la partie en ayant la charge.
Les prix des professionnels de l’immobilier se sont retrouvés comme gelés.
En effet, que ce soit à la hausse comme à la baisse, il n’était plus possible de déroger aux prix affichés dans votre barème. En cas de dérogation aux termes du barème, les professionnels de l’immobilier s’exposaient à une sanction sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses : vous publiez des prix que vous ne respectez pas…
Pour rappel, est trompeuse, la pratique commerciale qui repose sur des indications, allégations ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de la vente. La pratique commerciale trompeuse est punie de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 euros d’amende.
A noter : la répression des fraudes faisait preuve de tolérance pour des négociations d’honoraires, mais dans des limites proches des conditions pratiquées, uniquement à la baisse, et motivées par une situation bien particulière, ce qui laissait aux professionnels de l’immobilier une marge de manœuvre relativement mince.
L’assouplissement des règles : la possible négociation de vos honoraires
Face à la rigidité de l’arrêté de 2017, et la quasi-impossibilité de procéder à un rabais de vos honoraires notamment à la suite de la demande d’un client, de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur.
Depuis le 1er avril 2022, date d’application de l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017, les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix maximums de leurs prestations.
Cette nouvelle indication permet donc de modifier le montant des honoraires, à la demande éventuelle d’un client. Attention toutefois, les prix affichés dans le barème étant des prix maximums, la négociation ne peut intervenir qu’à la baisse.
A noter : Il n’est pas impératif de faire apparaître la mention « maximum » sur vos barèmes.
En revanche, tout basculement de la charge des honoraires du vendeur vers l’acquéreur reste prohibé et susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse, même si vous matérialisez ce changement par un avenant à votre mandat : ce n’est pas possible juridiquement. La mention dans votre barème de la partie supportant la charge de vos honoraires reste obligatoire et immuable.
Attention à l’acte anormal de gestion !
Un acte est dit anormal lorsqu’il met une dépense à la charge d’une entreprise ou qu’il la prive d’une recette alors que ledit acte n’est pas justifié par les intérêts de l’entreprise. Une négociation trop importante, ou systématique de vos honoraires pourrait être qualifiée d’acte anormal de gestion. La sanction étant la réintroduction de la recette dont a été privée l’entreprise dans son résultat imposable.
L’arrêté précité ne prévoit pas de limite maximum de négociation. La qualification de l’acte anormal de gestion sera soumise à l’appréciation des juges, de l’administration fiscale ou des agents de la répression des fraudes en cas de contrôle.
Cas concret : Pouvez-vous prévoir une gratuité de vos honoraires dans votre mandat ?
Vous êtes face à un client, avec lequel vous traitez régulièrement depuis plusieurs années. Pour lui être agréable et pour une bonne poursuite de votre relation d’affaires avec ce dernier, vous décidez de ne pas lui facturer d’honoraires pour une opération déterminée. Ne prévoyant aucune limite dans la négociation de vos prix, l’arrêté du 10 janvier 2017 ne semble pas vous l’interdire. Il est toutefois possible que l’administration fiscale ou la répression des fraudes qualifie cette gratuité d’acte anormal de gestion.
Le sort de vos honoraires en cas de baisse de prix
Il convient de distinguer différentes situations : soit vos honoraires sont fixés de façon forfaitaire soit ils sont fixés en pourcentage du prix de vente, soit un mixte des deux (Forfait de base puis application d’un pourcentage).
L’article 75 du décret du 20 juillet 1972 précise que si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat. Ainsi, en cas de baisse du prix de vente, à la suite d’une négociation entre vendeur et acquéreur, il vous est possible de modifier le montant de vos honoraires.
Lorsque vos honoraires sont calculés en pourcentage, la question de savoir si la baisse de prix impactera le montant de vos honoraires dépend de l’assiette de calcul de vos honoraires. Sont-ils calculés selon le prix de vente final (en tenant compte des négociations entre vendeur et acquéreur) ou selon le prix initial mentionné dans le mandat (sans tenir compte des éventuelles négociations) ? La première solution est très majoritairement utilisée en pratique dans vos mandats : les honoraires étant calculés sur le prix de vente du bien, donc le prix de vente final (le prix de vente définitif, prévu à l’acte authentique). Ainsi, une baisse du prix de vente entraînera nécessairement une baisse du montant de vos honoraires.
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