Dans le cadre de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores du parc immobilier vont être interdits à la location entre 2023 et 2028. Une mesure qui n’est pas sans conséquence sur le marché immobilier, puisque ces logements aux DPE F ou G considérés comme des passoires thermiques sont actuellement décotés sur le marché. Il existe ainsi jusqu’à 19 % d’écart de prix en Aquitaine entre les logements considérés comme des passoires et les logements plus économes, 14 % dans le Grand Est, en Occitanie et dans le Centre Val-de-Loire et 12 % en Bretagne, par exemple. En Ile-de-France, en raison du manque d’offres de biens, la décote n’est, quant à elle, que de 5 %.
« Dans un contexte de hausse des taux de crédit entraînant une baisse de la capacité d’emprunt, alors que les prix ne se sont pas encore ajustés dans les mêmes proportions, faire le choix d’investir dans une passoire thermique peut permettre d’obtenir jusqu’à 20 % de décote sur le bien. Cela offre aussi la possibilité aux acheteurs d’acquérir une surface plus grande pour le même budget, ce qui va en accoître la rentabilité », souligne Romain Villain, DG de Heero.
Des aides attractives pour financer les travaux
Si l’enveloppe budgétaire des “travaux” est bien entendu à considérer, des aides et des déductions fiscales peuvent rendre très attractives l’investissement dans une passoire thermique. Ainsi, contrairement à certaines idées reçues selon lesquelles les aides sont souvent réservées aux propriétaires occupants, il existe également des dispositifs dédiés aux investisseurs afin de les inciter à atteindre a minima l’étiquette D :
- Les Certificats d’Economies d’énergie (CEE) : le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux d’isolation ou de chauffage doivent être réalisés par un artisan RGE.
- MaPrimeRénov’ : le logement doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent être également réalisés par un artisan RGE.
Autre possibilité : bénéficier d’avantages fiscaux, tels que :
- Le dispositif Denormandie, éligible pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 234 communes du dispositif « Action cœur de ville ».
- Le déficit foncier qui permet aux bailleurs de déduire la part de « déficit foncier » issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du revenu global imposable.
- Le dispositif « Loc’Avantages » proposé par l’ANAH sous forme de réduction d’impôt.
« Les biens pour lesquels il y a le plus de potentiel de retour sur investissement lors d’une opération d’achat et rénovation de passoire thermique sont les maisons individuelles avec de petites surfaces, à prix très raisonnable. Il faut privilégier les biens situés à entre 20 et 40 km d’une grande ville, proches tout de même des bassins d’emploi, dans des régions par exemple telles que la Nouvelle Aquitaine, le Centre Val-de-Loire et le Grand Est dans lesquelles la plus-value verte potentielle est la meilleure », conclut Romain Villain.
Exemple de plus-value verte potentielle générée lors de l’achat et la rénovation d’une maison avec un DPE F
Maison de 92 m2 achetée à Tinqueux, en périphérie de Reims, avec un DPE F.
Famille avec 2 enfants, 60 000 € de revenu fiscal de référence (barème violet MaprimeRénov’)
Prix d’achat : 280 000 €, soit 14 % de moins qu’une maison équivalente avec un DPE D.
Réalisation de différents travaux de rénovation avec l’objectif d’atteindre un DPE C : Isolation des combles perdus et rampants, isolation des murs par l’intérieur, installation d’une pompe à chaleur air/eau, changement des radiateurs, installation d’un système d’eau chaude sanitaire solaire, mise en place d’une VMC, changement des fenêtres et volets.
Montant total des travaux : 50 252 €
Montant total des aides : 11 814 €
Nouvelle valeur de revente : 344 400 € environ, hors frais d’agence
Gain de valeur (plus-value verte) : 64 400 €
Les travaux ayant couté 38 438 €, le gain final est d’environ 26 000 €, soit 23,50 % du montant des travaux
Grâce à la réalisation de ces travaux, le DPE passe en C.
En cas de revente, la maison ne subira plus la décote de 14 % lié au DPE F par rapport à un DPE D, et aura même un gain de valeur de 9 % de valeur par rapport à la classe D (Source : Notaires – année 2021).
