Le contexte
La vente d’un pavillon de type “Mondial Pratic” a été conclue par une promesse de vente du 14 mars 2014, puis par acte authentique du 6 juin 2014, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Un rapport “amiante” établi par un diagnostiqueur professionnel et remis aux acquéreurs avec le dossier de diagnostics techniques, a conclu à l’absence d’amiante dans le bien vendu.
Les acquéreurs ont, suite à des recherches sur internet, découvert la présence d’amiante dans leur maison et ont, de ce fait, assigné le diagnostiqueur et l’agent immobilier, intermédiaire à l’opération, en indemnisation de leur préjudice.
La jurisprudence
La cour d’appel a relevé qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, mandataire du vendeur, l’agent immobilier ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente était une maison du type « Mondial Pratic », procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante, et que c’est seulement après la vente que, par des recherches sur internet, l’acquéreur avait été informé de la possible présence d’amiante dans le bien concerné. La cour d’appel a condamné in solidum l’agent immobilier et le diagnostiqueur à verser aux acquéreurs la somme de 185 899 euros (à hauteur de 15 % pour l’agent immobilier et 85 % pour le diagnostiqueur).
La Cour de cassation va dans le même sens que la cour d’appel. Il incombait à l’agent immobilier de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant de caractéristiques essentielles du bien vendu.
À défaut de ces mentions, l’agent immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité, pour défaut d’information.
Et pour votre agence ?
L’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de ses clients vendeurs et acquéreurs, sur l’état général et les caractéristiques techniques du bien vendu.
Quand bien même l’agent immobilier n’a pas vocation à se substituer à un expert diagnostiqueur, cette décision marque un durcissement significatif de son obligation. En tant que professionnel de l’immobilier, sa connaissance du marché lui impose de manifester une vigilance accrue sur certains aspects techniques du bien, déterminants du consentement de l’acquéreur et de renseigner aussi précisément que possible ce dernier.
En l’espèce, il est reproché à l’agence d’avoir manqué de vigilance alors que le type de construction « Mondial Pratic » était réputé utiliser des matériaux contenant de l’amiante.
Attention, pour dégager votre responsabilité, l’information doit être délivrée par écrit et figurer dans une clause expresse de la promesse de vente.
Arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 16 mars 2023, n°21-25.082 21-25.331