Une vente est considérée comme conclue lorsque les parties s’accordent sur le prix et la chose vendue et que toutes les conditions suspensives sont levées.
En pratique, donc, l’agent immobilier a droit à ses honoraires :
- Lorsque l’acte authentique de vente est signé
- Mais également à partir du moment où le compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées.
En effet, juridiquement l’acte authentique n’est pas le seul acte permettant d’attester qu’une vente est conclue. Le compromis permet également de rassembler les accords des Vendeurs et des Acquéreurs sur le Bien à vendre et son prix.
Mais attention, la subtilité étant que la vente ne sera considérée comme conclue que si les conditions suspensives sont réalisées !
Au-delà, même si la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier peut dans certains cas réclamer une indemnité compensatrice pour réparer le préjudice qu’il subit suite à la perte de sa rémunération.
Il faut bien parler ici “d’indemnité compensatrice” et non pas directement des “honoraires”. Cette indemnité peut très bien devoir être versée par la partie qui n’a pas la charge des honoraires.
Pour réclamer cette indemnité, l’agent immobilier devra nécessairement se fonder sur une faute commise soit par le Vendeur, soit par l’Acquéreur, soit les deux parties.
Quelle faute peut permettre une indemnisation de l’agent immobilier ?
Dans le cas où un avant-contrat est signé et toutes les conditions suspensives sont levées, mais une des parties ne souhaite plus régulariser la vente, sans justification : ce désistement est considéré comme une faute puisque les parties s’étaient engagées définitivement par l’avant-contrat. Mais dans ce cas-là, la vente est considérée comme parfaite et l’agence sera en droit de demander directement ses honoraires.
Si un Acquéreur, par son comportement, empêche la bonne réalisation d’une condition suspensive (par exemple en ne faisant pas les démarches de demande de prêt, ou à des conditions différentes de celles prévues), la vente ne sera pas conclue, et donc les honoraires de l’agent ne seront pas dus.
Cette inertie de l’Acquéreur sera qualifiée de faute susceptible de permettre une indemnisation.
En revanche, si l’Acquéreur n’obtient pas son prêt alors qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires, l’agent ne pourra demander réparation de son préjudice. Idem si l’Acquéreur se rétracte pendant le délai légal SRU.
Côté Vendeur, s’il refuse une offre d’achat proposée au prix fixé dans le mandat, cela n’est pas une faute. Il conserve en effet sa liberté contractuelle à ce stade.
Mais cela peut toutefois être fautif si le Vendeur contracte directement avec un Acquéreur que l’agence lui avait présenté… Mais sans le concours de l’agence ! L’agent immobilier devra cependant prouver qu’il a joué un rôle important dans leur rencontre et pour cela l’existence d’un bon de visite pourrait fortement appuyer sa demande.
À noter que si un mandat exclusif est conclu, l’agent pourra percevoir dans tous les cas ses honoraires même si une vente est conclue avec une autre agence ou avec un Acquéreur en direct. À condition évidemment, que la vente soit bien conclue ! La clause d’exclusivité ou clause pénale devra apparaître en caractères très apparents dans le mandat.
Une simple formalité peut renverser la donne :
Si dans le mandat de vente le Vendeur donne pouvoir à l’agence de signer un avant-contrat avec un Acquéreur à sa place, au prix et conditions prévues dans le mandat. Dans ce cas-là le mandataire pourrait engager le Vendeur dans la vente et sa rétractation par la suite pourrait constituer une faute.
Ce pouvoir, bien que valable, est peu utilisé puisqu’il est lourd de responsabilité pour l’agent immobilier. Il va devoir en effet représenter le Vendeur en signant l’avant-contrat à sa place. Le Vendeur peut par ailleurs être sceptique à l’idée d’être dessaisi de son pouvoir de signature.
Le cas particulier de la promesse de vente :
Dans le cas où une promesse unilatérale de vente est signée, seul le Vendeur est engagé (contrairement au compromis où les deux parties sont engagées), l’Acquéreur n’a pas l’obligation de lever l’option et donc n’est pas engagé.
S’il ne lève pas cette option, la vente ne sera pas conclue, mais ce refus ne sera pas considéré comme une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Dans ce cas, le Vendeur aura droit au montant de l’indemnité d’immobilisation, qui est prévue dans toutes les promesses unilatérales de vente.
La conclusion d’une promesse unilatérale de vente est donc bien moins sécurisante qu’un compromis de vente pour l’agent immobilier, qui peut se voir être privé de ses honoraires sans avoir la capacité de demander une indemnité compensatrice.
Les promesses unilatérales de vente sont très souvent signées par les notaires, d’où l’intérêt pour l’Agence immobilière de rédiger elle-même ses compromis, et avec MyNotary !
La rémunération de l’agent immobilier en présence d’une préemption :
Il arrive parfois qu’une agence présente un futur acquéreur à un Vendeur mais que la vente n’a pas lieu puisqu’une autre personne utilise son droit de préemption pour acheter le bien.
Il est en effet offert à certaines personnes un droit pour acquérir un bien en priorité, ce qui peut être le cas d’une Commune ou encore d’un locataire.
- Lorsque la commune utilise son droit de préemption urbain, elle devra rémunération à l’agent immobilier si la Déclaration d’Intention d’Aliéner qui lui a été adressée le mentionne, à défaut, elle ne lui devra rien. Cette omission de la mention des honoraires de l’agent dans la DIA sera susceptible d’engager la responsabilité du notaire rédacteur de la déclaration.
Cette solution est la même en cas de préemption de la Safer ou du preneur rural.
- Lorsque c’est un locataire qui exerce son droit de préemption, la solution est différente : Le locataire ne devra jamais les honoraires à un agent immobilier. En revanche, si les honoraires sont convenus à la charge du Vendeur et que l’agent immobilier démontre qu’il a lui-même remis l’offre de vente au locataire, il pourrait être admis que le Vendeur devra les honoraires à l’agent. Privilégiez donc une charge Vendeur lorsque vous savez que le Bien est loué !
Pour en savoir plus sur la vente d’un bien loué et sur le droit de préemption du locataire, retrouvez notre fiche pratique à télécharger gratuitement par ici.
Des clauses spéciales peuvent-elles permettre la perception des honoraires malgré tout ?
Au niveau du mandat, l’agent immobilier pourrait avoir tendance à insérer une clause dans le mandat, qui oblige le Vendeur à signer un contrat avec un Acquéreur qu’il lui présentera, au prix et conditions convenues dans le mandat.
Toutefois cette clause n’est pas valable. Elle est par ailleurs de plus en plus souvent retoquée par l’Autorité de la Concurrence.
En ce qui concerne la clause pénale insérée dans le mandat et qui prévoit que les honoraires seront dus à l’agent, elle ne fonctionnera pas dans l’hypothèse où la vente n’est pas finalisée. Son rôle sera seulement de permettre à l’agent de toucher ses honoraires même si la vente a lieu sans son intervention, mais la vente doit bien être conclue à la fin !
La seule possibilité offerte à l’agence sera d’insérer, comme vu précédemment, une clause lui donnant le pouvoir d’engager le Vendeur en signant une promesse ou un compromis à sa place.
Au niveau de l’avant-contrat, la clause qui oblige le versement des honoraires alors qu’une condition suspensive ne se réalise pas n’est pas valable. L’agent ne pourra demander une indemnisation que si une condition suspensive ne se réalise pas du fait d’une partie.
Références
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2018, 16-21.044
Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 13 Avril 2015 – n° 14/02551