Les transactions d’appartement sont généralement assez nombreuses et rapprochées dans le temps. Elles permettent ainsi de disposer de termes de comparaison suffisants. C’est pourquoi, l’évaluation par comparaison des prix au m² est le plus souvent utilisée. Il n’en reste pas moins qu’il est également possible de recourir à une autre typologie de méthode : l’évaluation à la pièce principale.
Évaluation par comparaison au m² utile pondéré
Afin de bien cerner le sujet, rappelons tout d’abord que la surface utile est assimilée à la superficie habitable du logement à laquelle on vient ajouter la moitié de la surface des annexes. La notion de surface habitable est bien connue puisqu’elle est définie à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, mais le fait de ne considérer que la moitié de la surface des annexes n’est pas très juste en matière d’évaluation. C’est pourquoi on a tendance à lui préférer la valeur de la surface pondérée des annexes. Ainsi, au lieu de considérer que toutes les annexes ont une utilité parfaitement identique, nous allons nuancer leur utilité.
Une fois la surface utile définie pour chacun de nos termes de comparaison, et pour le bien à évaluer, il est alors possible de dégager une valeur moyenne au m² utile pondéré qu’il nous suffit de multiplier par la superficie utile du bien à évaluer.
On retombe finalement sur la méthode très classique de comparaison par le prix moyen au m². Mais on mesure cependant, le soin qu’il est indispensable d’apporter à la détermination de la surface à considérer.
Évaluation par comparaison à la pièce principale
En l’absence de renseignements exacts sur les superficies des appartements à évaluer ou des références retenues, il est possible de recourir à une méthode d’évaluation plus spécifique : la méthode d’évaluation par comparaison à la pièce principale.
Cette méthode s’intéresse, non pas à la surface du bien, mais à la valorisation des pièces qui peuvent être utilisées de manière « normale », compte tenu de la fonction principale du bien. On va ainsi s’attacher, pour un logement, aux pièces de vie. Finalement, on peut rapprocher cela de quelque chose que vous connaissez parfaitement : le calcul standardisé du nombre de pièces d’un logement, les fameux F2, F3, F4, etc.
De manière classique, pour calculer ce nombre de pièces il est nécessaire de prendre en compte toutes les pièces de vie d’une surface comprise entre 9 et 30 m², en excluant les pièces du type salle de bains, cuisine, buanderie, entrée ou encore toilettes, que nous surnommerons les « pièces secondaires ».
En matière d’évaluation, l’approche est légèrement différente en ce sens où on ne va pas exclure systématiquement toutes les pièces secondaires. On pourra ainsi en considérer certaines en raison de leur importance, mais en en diminuant la valeur. En d’autres termes, toutes les pièces de vie seront considérées comme une pièce à part entière et compterons pour 1, tandis que les pièces secondaires compteront pour 0. Certaines pièces secondaires pourront cependant être considérées comme des quarts, des tiers, des trois-quarts de pièce principale, en fonction de leur utilité.
Par exemple une buanderie présentant une superficie non négligeable d’environ 10m², avec un accès indépendant, laissant penser qu’on puisse la « recycler » en une petite pièce de vie pourrait être considéré comme une demie ou trois quart de pièce selon sa luminosité.
En d’autres termes, l’objet de la méthode par comparaison à la pièce principale est de réduire chaque pièce à une valeur permettant de lui attribuer une place plus ou moins importante en raison de son utilité. Notons toutefois que cette méthode n’a de sens que si la composition des lots de référence rassemble les mêmes normes que l’appartement à évaluer avec la possibilité d’avoir un aménagement différent.
La valeur vénale du bien évalué sera alors déduite en multipliant la valeur monétaire retenue à la pièce principale par le nombre de pièces principales déterminé.
Notons enfin que les parties annexes tels que les caves et parking sont considérés dans cette méthode comme des lots individualisés. Ils peuvent faire l’objet d’évaluations indépendantes en fonction du comportement du marché et des obligations induites par le règlement de copropriété.