Depuis un an, les taux des crédits immobiliers se sont envolés passant de 1 % en janvier 2022 à 3 %, sur 20 ans, en avril. En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 % et en 3 ans de 11,1 %. Force est de constater que si les taux atteignent 3 %, la capacité d’achat des ménages aura, au final, chuté de 13 % en 3 ans. Dans cette optique, il est aujourd’hui essentiel de préserver la fluidité du marché au risque qu’il devienne de plus en plus difficile d’acheter. Selon la FNAIM, préserver l’achat immobilier, tant dans un objectif d’usage personnel que d’investissement locatif, est aujourd’hui possible à condition de savoir sortir des sentiers battus…
Portabilité et transférabilité des prêts : des solutions à ne pas négliger
Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier alors que le prêt qui l’a financé est encore en cours, il est, s’il n’a rien négocié en amont, tenu de rembourser le capital restant dû (CRD) en s’acquittant de pénalités de remboursement anticipé. Conséquences ? S’il choisit de financer sa nouvelle acquisition à crédit, sera alors soumis à une « double peine » : non seulement le propriétaire devra payer des pénalités, mais il sera en plus soumis à un nouveau taux vraisemblablement supérieur à l’ancien. Pour contourner cet écueil, la FNAIM propose deux pistes :
- La portabilité des prêts
Grâce à ce mécanisme, un propriétaire peut conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre. L’intérêt ? Garder le taux de prêt initial et de ne pas s’acquitter d’indemnités de remboursement anticipé. A noter que pour que ce dispositif soit effectif : il faut insérer cette clause dans l’offre de prêt initiale, y compris avec l’assureur. Et cela d’autant plus qu’il n’y a aucun frein législatif ou règlementaire qui s’oppose à ce type de clause. Ainsi, dans un contexte de taux baissiers, elle est devenue une simple clause négociable alors elle était courante dans les contrats d’emprunt il y a encore quelques années.
- La transférabilité des prêts
Cette seconde piste consiste à attacher le prêt au bien lui-même et non à l’emprunteur. L’objectif ? Permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur. Là aussi, cette clause doit être prévue dans le contrat de prêt initial et aucun frein législatif ou règlementaire ne s’y oppose.
« Afin de préserver le pouvoir d’achat face à une hausse des taux d’intérêt qui semble pérenne nous proposons de rendre obligatoire, dans tous les nouveaux contrats de prêt, l’insertion d’une clause autorisant sa portabilité et sa transférabilité pendant une durée définie. Cette disposition pourrait d’ailleurs être inscrite dans le code de la consommation. Cette mesure doit être prise rapidement : plus nous attendons, plus les acquéreurs vont se trouver fragilisés », a déclaré la FNAIM dans un communiqué.