Une hausse des marges de négociations sur les ventes de passoires
Après une première entrée en vigueur prévue en janvier 2022, décalée une première fois en septembre 2022 puis une seconde fois au printemps 2023, la mise en place de l’audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril pour toutes les ventes de maisons individuelles ou d’immeubles en monopropriété considérés comme des passoires thermiques. Ce document dresse un état des lieux des performances énergétiques des logements mais aussi un chiffrage du montant de travaux à réaliser pour passer à une lettre C et les économies générées sur la facture d’énergies. L’audit présente ainsi deux scénarios de travaux, réalisés en une fois ou par étape, avec une estimation de l’impact de ces travaux sur la facture énergétique. « Contrairement au DPE dans lequel on était surtout focalisé sur la lettre indiquant la performance du logement, l’audit va chiffer et faire apparaître noir sur blanc les travaux à réaliser pour sortir du statut de passoire thermique… Avec des montants qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, que l’acheteur prendra forcément en compte dans sa décision d’acheter et dans le prix qu’il est prêt à payer pour cela ! La mise en place de l’audit énergétique risque d’accroître encore les marges de négociation, déjà de 5 à 20 %, sur les biens considérés comme des passoires car les acheteurs auront toutes les cartes en mains pour négocier », explique Brice Cardi, président de l’Adresse.
Un risque de décalage de signatures prévues en avril
Cet audit énergétique doit théoriquement être mis à disposition de l’acheteur dès la première visite et au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Les biens dont la signature du compromis est prévue après le 1er avril devront donc avoir été audités. « Il risque d’y avoir des décalages de signatures de compromis pour les biens pour lesquels les audits n’auront pas encore été faits… voire même des refus de signature ou des compromis plus fréquemment cassés », alerte Brice Cardi. La raison ? Les acheteurs pourraient penser avoir acheté trop cher, et demander une baisse de prix au moment de la signature du compromis, au risque de se voir opposer un refus du vendeur. « C’est pourquoi théoriquement l’audit énergétique doit être remis à l’acquéreur lors de la première visite pour éviter les mauvaises surprises… à condition de trouver un diagnostiqueur pour le réaliser ! », analyse Brice Cardi. La filière ne semble en effet pas prête. Ainsi à fin mars, seuls 20 % des diagnostiqueurs ont été formés pour réaliser cet audit énergétique qui relève beaucoup plus d’éléments qu’un simple DPE, notamment des pathologies du logement comme de l’humidité, des problèmes structurels… Sans compter que l’audit énergétique engage la responsabilité de celui qui le réalise, et comme il contient beaucoup plus d’éléments, le risque est plus grand, ce qui entraîne une certaine frilosité.
La mission essentielle des agents immobiliers
Dans ce contexte, c’est le rôle des agents immobiliers d’anticiper, de se rapprocher des diagnostiqueurs pour savoir si eux-mêmes peuvent faire des audits, mais surtout d’informer les propriétaires concernés qui s’apprêtent à vendre une maison F ou G de cette obligation de réaliser un audit. Conscient de cette problématique, l’Adresse a donc décidé de lancer son Pack Eco Logement. Grâce à des partenariats noués avec des entreprises de la Proptech spécialisées dans les travaux et l’accompagnement du financement de la rénovation énergétique, les sociétaires du réseau vont ainsi être en mesure d’estimer pour leurs clients les aides dont ils peuvent bénéficier, mais aussi recommander des artisans RGE pour réaliser les travaux, condition sine qua none pour obtenir MaPrimeRenov’ et les primes CEE.