Le contexte
Une promesse de vente, sous condition suspensive de prêt, est conclue avec l’intervention d’un agent immobilier. Deux mois après la signature de la promesse, les acquéreurs notifient au vendeur leur renonciation à l’acquisition, suite à un refus de prêt.
L’agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de sa commission. Les acheteurs, de leur côté, appellent en intervention forcée à l’instance le vendeur, ainsi que la société de courtage qu’ils avaient mandaté pour l’obtention d’un prêt et le notaire. Ils demandent la restitution de la somme de 10 000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Le vendeur, quant à lui, demande la condamnation des acquéreurs à lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.
La jurisprudence
La cour d’appel rejette la demande du vendeur. Il se pourvoit en cassation rappelant que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il précise aussi que la condition suspensive doit être réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement. Ce qui imposerait aux acheteurs le paiement de l’indemnité d’immobilisation.
Selon le vendeur, cette condition suspensive prévoyant un prêt d’un montant maximum de 414 000 € au taux de 2 % hors assurance sur 25 ans, imposait aux acquéreurs d’accepter toute offre de prêt d’un montant de 414 000€ ou inférieur.
La cour d’appel déclare la promesse caduque considérant que les acquéreurs n’ont commis aucune faute en déposant une demande de prêt pour 414 000 € correspondant aux conditions de la promesse. Ce prêt leur ayant été refusé, la banque proposant toutefois un prêt à un montant inférieur, la condition est considérée comme non réalisée.
La Cour de cassation reprend ce raisonnement : la défaillance de la condition n’était pas imputable aux acquéreurs.
Elle retient que l’indication dans la promesse de vente, d’un montant maximal de prêt n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. En l’espèce, le vendeur considère que l’offre obtenue est conforme à la condition suspensive. Or, les conditions proposées sont défavorables aux acquéreurs, puisqu’ils devraient emprunter moins que la somme globale prévue.
Et pour votre agence ?
Les promesses de vente comportant une condition suspensive de prêt peuvent en préciser les conditions.
Il convient de faire preuve de la plus grande vigilance dans la rédaction de cette condition. Indiquer un montant maximum de prêt n’apparaît plus suffisant pour sécuriser la vente. Faudrait-il alors envisager d’indiquer non seulement un montant maximum mais aussi un montant minimum et encadrer alors davantage les engagements de l’acquéreur quant à la réalisation de la condition suspensive de prêt.