Le marché immobilier est tel que la profession est exposée à un risque accru de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (LBC/FT). Pourtant, « l’activité déclarative des professionnels de l’immobilier demeure sous-représentée », souligne le rapport d’activité de 2021 du ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, qui chapeaute la cellule de renseignement financier « Tracfin ». Les professionnels de l’immobilier, par nature au cœur d’échanges financiers, doivent pourtant respecter un certain nombre d’obligations légales définies par le Code monétaire et financier. Ils sont notamment tenus de déclarer à Tracfin les opérations soupçonnées de provenir d’une infraction, participer au financement du terrorisme ou relever d’une fraude fiscale selon les critères définis par l’article L 561-15.
À défaut de respecter cette obligation, « ceux qui sont contrôlés par la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) et qui ne respectent pas la règlementation, même sur le plan formel, risquent une condamnation prononcée par la Commission nationale des sanctions (CNS) allant du simple blâme à une interdiction d’exercer, en passant par la suspension temporaire de la carte professionnelle », explique Alain Cohen-Boulakia, avocat associé au sein du cabinet SVA.
Une attitude proactive en cas d’infraction
Il arrive par exemple que les agents immobiliers peu vigilants se fassent retoquer par la DDPP car ils ne disposent pas d’une cartographie des risques spécifiques à leur structure ou qu’ils n’ont pas formé leurs équipes sur les obligations qui leur incombent dans le cadre des procédures de LBC/FT. Quoi qu’il en soit, en cas de manquement à leurs obligations, « les professionnels de l’immobilier faisant l’objet d’un contrôle par la DDPP ont tout intérêt à se montrer proactifs dans l’instruction du dossier et dans la défense de leurs intérêts », conseille Alain Cohen-Boulakia.
En l’occurrence à mettre en place ce qui manque sans délai. La réglementation étant difficile à appliquer, la Commission fait preuve de mansuétude lorsque le professionnel de l’immobilier se plie en quatre pour se mettre en respect avec la réglementation, y compris a posteriori. « Elle n’entreverra pas le dossier de la même manière », assure-t-il.
Se rapprocher d’un avocat dès lors que la DDPP relève une infraction est également recommandé. Ce dernier sera en capacité de répondre aux observations de la DDPP, vérifier si l’infraction peut être contestée mais aussi assister le professionnel devant la CNS.
Conserver les justificatifs de ses actions
En cas de contrôle par les autorités, les professionnels de l’immobilier doivent être en capacité de justifier le respect du dispositif Tracfin. Et c’est souvent là que le bât blesse. Cela suppose de conserver tous les justificatifs nécessaires, a minima pendant une durée de cinq ans. « Un directeur d’agence ayant formé ses équipes à la lutte contre le blanchiment doit par exemple garder la preuve matérielle de la formation : la convention remise par l’organisme de formation ou, s’il a dispensé cette formation lui-même, la feuille d’émargement signée par les participants », illustre Alain Cohen-Boulakia.
À noter que les agences immobilières qui font l’objet d’une certification ISO ne doivent pas baisser la garde. « Dans la pratique, ce n’est pas parce qu’elles sont certifiées, que l’organisme certificateur a vérifié le dispositif Tracfin avec la compétence nécessaire », prévient l’avocat. La vigilance des professionnels de l’immobilier doit donc être constante, au risque d’être considérés, aux yeux de la loi, comme des complices potentiels ou des acteurs involontaires d’une opération douteuse.