Des biens décotés jusqu’à 20 %
Selon un sondage interne réalisé début janvier auprès des agences du réseau l’Adresse, un quart d’entre elles ont constaté une hausse des mises en vente des biens F ou G et ces derniers représentent actuellement de 15 à 60 % du total des biens. Dans ce contexte, beaucoup de professionnels reconnaissent qu’un mauvais DPE peut être un frein à la vente et que les marges de négociations sont actuellement supérieures à celles des autres biens. « Si l’on constate actuellement des marges de négociation entre 5 et 10 % en moyenne, les baisses de prix peuvent atteindre jusqu’à 20 % sur les biens avec un DPE F ou G, les acheteurs mettant en avant pour négocier le prix, la hausse du coût des matériaux et les délais pour réaliser les travaux », précise Brice Cardi, président de l’Adresse. Une donnée non négligeable à l’heure où la baisse de la capacité d’emprunt atteint près de 20 % par rapport à 2021. Acheter un bien décoté pourrait donc permettre de limiter l’impact de cette baisse de capacité d’emprunt ou de limiter la perte de surface.
Un prêt à taux zéro pour les primo-accédants
Délaissé ces dernières années alors que les taux de crédit étaient à 1 %, le prêt à taux zéro dans l’ancien pourrait retrouver tout son intérêt dans le cadre de l’acquisition d’une passoire thermique. « Désormais, avec des taux qui devraient atteindre 4 % cet été et la nécessité de réaliser travaux de rénovation, notamment énergétiques, dans les biens les moins bien notés, ce dispositif pourrait retrouver un vrai attrait. Le PTZ dans l’ancien permet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien, en zone B2 ou C, de financer jusqu’à 40 % du montant de l’opération à 0 %, avec un différé de remboursement 5 à 15 ans, ce qui est loin d’être négligeable et permet de faire baisse le coût du financement », analyse Brice Cardi.
Des avantages fiscaux pour les investisseurs
Outre l’avantage de pouvoir acheter un bien également décoté et de bénéficier d’aides pour le rénover, les investisseurs peuvent également bénéficier des avantages fiscaux non négligeables en achetant un bien dans l’ancien à rénover :
- Le dispositif Denormandie est éligible pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 222 villes du dispositif « Cœur de ville ». Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels). Cela donne droit à un avantage fiscal jusqu’à 21 % du prix du bien incluant les travaux pour une durée de location de 12 ans.
- Le déficit foncier permet aux bailleurs de déduire la part de « déficit foncier » issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration relatifs à une location vide du revenu global imposable. Limité jusque-là à 10 700 euros par an, son plafond vient d’être doublé : 21 400 euros pour les années 2023-2025 à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
« Pour un investisseur, acheter une passoire pour la rénover peut-être un bon calcul : le déficit foncier généré peut neutraliser les revenus fonciers déjà existants et l’excédent éventuel peut être reporté sur le revenu global de l’année suivante pendant six ans. En outre, réaliser des travaux de rénovation énergétique sur un bien permet sa mise sur le marché de la location de façon pérenne, avec une perspective de plus-value ‘verte’ si le DPE atteint ensuite les meilleurs niveaux », conclut Brice Cardi.
