En 2022, la FNAIM estime que 1 100 000 ventes ont été conclues, soit la 2e meilleure année en matière de transactions depuis 20 ans. Pourtant après un début d’année 2022 florissant, la dynamique du marché immobilier résidentiel semble légèrement marquer le pas depuis l’automne. « Nous constatons une forte décélération en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir. L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions », analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.
Cette tendance baissière s’observe dans les secteurs où les prix avaient le plus augmenté, et est particulièrement marquée en Bretagne et dans le Sud-Ouest. A noter également que les prix résistent globalement face à l’inflation. On constate toutefois des disparités entre Paris et les grandes métropoles où les prix ont tendance à s’éroder, comparativement aux villes de taille moyenne où les prix augmentent presque 2 fois plus vite que ceux des grandes villes, et les stations balnéaires près de 3 fois plus vite.
Les perspectives pour 2023
En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1 %, soit une baisse de 11,1 % en 3 ans. Une baisse tendancielle du pouvoir d’achat qui se poursuivra en 2023. Les taux d’intérêt devraient en effet poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps. Ainsi, si les taux montaient jusqu’à 3 %, la capacité d’achat des ménages baisserait de 13 %. Dans un scénario très défavorable avec un taux à 4 %, celle-ci baisserait alors de 20 %. Cette évolution sera ainsi déterminante pour le marché immobilier en 2023 et devrait conduire à une baisse des volumes de ventes dans l’année à venir. Ces derniers devraient ainsi recouvrer leur niveau de l’automne 2020. Pour la Fédération nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 d’environ 10 % pour atteindre 1 million de transactions à la fin de l’année.
Une année de turbulences pour le marché immobilier
Entre un marché locatif tendu, les obligations de rénovation énergétique et la difficulté d’accès au crédit, le secteur de l’immobilier devra faire face à de nombreuses tensions en 2023. Et dans ce domaine, les copropriétés ne devraient pas échapper à la règle. Ainsi, selon un sondage réalisé fin décembre par la FNAIM auprès de ses adhérents syndics, près de 40 % des syndics ont enregistré un retard dans le paiement des charges en fin d’année. Malgré tout, la FNAIM salue la mise en place du bouclier tarifaire pour le chauffage collectif, qui reste un dispositif d’atténuation précieux, sans oublier la perspective d’un « tarif plafond » annoncée en janvier dernier.
Du côté du marché locatif, la situation, déjà tendue, pourrait, quant à elle, empirer. La remontée des taux de crédits liée au taux d’usure a réduit d’autant la capacité d’accès au crédit pour de nombreux ménages, et par conséquent provoqué une augmentation du nombre de candidats à la location, alors que le marché locatif doit faire face à une pénurie de biens. « L’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix. Nous mettons donc en garde les pouvoirs publics : la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien », souligne Loïc Cantin.
Si la rénovation énergétique est en progression et les copropriétaires de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux, le délai de lancement des chantiers est au cœur des enjeux. 48 % des copropriétés voient ainsi s’écouler entre une et deux années entre le vote des travaux et le début effectif du chantier. « L’enjeu financier dans un contexte d’inflation, les difficultés techniques pour améliorer le classement énergétique de son bien ou encore les difficultés opérationnelles… Le calendrier de la Loi Climat fixé par la Gouvernement n’est pas tenable, nous ne cessons de le répéter ! », alerte Loïc Cantin.
2023 : l’année du logement
Dans ce contexte difficile, la Fédération nationale de l’immobilier appelle les pouvoirs publics à réellement faire de cette nouvelle année celle de la politique du logement. Si elle salue la création d’un Conseil national de la refondation “logement”, elle espère que le Gouvernement entendra ses propositions :
- Redonner confiance aux bailleurs et aux accédants en réintroduisant la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et la portabilité des prêts bancaires à l’occasion d’une revente.
- Créer une bonification “valeur faible logement” dans le cadre de Ma Prime Rénov’ afin de la rendre incitative en prenant en compte la valeur des biens et le poids des travaux.
- Aménager le calendrier pour éviter l’usure de l’offre locative, en suspendant en copropriété l’indécence énergétique à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable.
- Rénover obligatoirement tous les logements G à la mutation.
L’immobilier reste une valeur refuge
Face à ces incertitudes du marché, il perdure tout de même une bonne nouvelle pour le secteur de l’immobilier. Ainsi, selon une étude réalisée par la FNAIM en janvier 2023 intitulée « Patrimoine, épargne et placements », l’immobilier occupe une place de choix dans le patrimoine des Français, puisqu’il représente 68 % de leur patrimoine net. Le reste est constitué d’actifs financiers tels que l’assurance-vie, le livret A ou encore les placements en bourse, de patrimoines professionnels et de patrimoines résiduels comme une voiture, des meubles ou encore des bijoux. « L’évolution du patrimoine des ménages dépend donc nettement plus de celle des prix des logements que de l’évolution de la bourse », souligne Emmanuel Perray, responsable études et analyses à la FNAIM.
A noter que la part de l’immobilier dans le patrimoine des ménages reste stable depuis 2004. Il faut dire que l’immobilier reste l’un des placements avec le meilleur taux de rentabilité, en dehors de la capitale, et ce malgré la baisse des rendements de ces dernières années. Le rendement locatif net est ainsi passé de 4,1 % en 2009 à 3,6 % en 2022 au niveau national et de 3,2 % à 2,3 % à Paris.
Enfin, si les fonds immobiliers, tels que les SCPI, OPCI ou encore SCI en unités de compte ont une place encore faible, elles connaissent ces dernières années une très forte croissance dans le patrimoine des Français. D’après l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, en 2021, ces trois types de produits cumulaient ainsi une capitalisation de 118 milliards d’euros, soit 2 % du patrimoine financier des ménages et une hausse de 52 % en 3 ans.
Pour en savoir plus :
Téléchargez « Conjoncture et politique du logement : trou d’air pour le marché immobilier »
Téléchargez l’étude « Patrimoine, épargne et placements »