L’article R112-18 du Code de la construction et de l’habitation, pose le principe que peuvent déroger à l’obligation de rénovation énergétique performante les biens répondant à certaines caractéristiques. Il est donc possible pour ces biens, classés F ou G, de pouvoir être donnés à bail d’habitation s’ils entrent dans une des exceptions du décret :
- Les biens classés ou inscrits monuments historiques, ou encore ceux ayant un caractère architectural protégé,
- Les biens aux abords des monuments historiques,
- Les contraintes du PLU pouvant restreindre les possibilités d’isolation par l’extérieur,
- Les travaux dont le coût excéderait de 50 % la valeur du bien,
- Les travaux qui feraient courir un risque de pathologie pour le bâtiment,
- Les travaux qui ne seraient pas conforme à des obligations légales.
Attardons-nous sur le quatrième point des travaux qui « excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier ».
Il peut s’avérer, pour certains biens qui auraient une faible valeur de marché, dans un secteur où les prix restent modérés, que le coût des travaux, qui a subi fortement l’inflation, soit disproportionnés par rapport au bien. En ce cas, le bailleur pourra déroger à l’obligation de rénovation énergétique performante s’il peut prouver que le coût des travaux représente plus de 50 % de la valeur du bien.
Une double condition est donc posée : pouvoir prouver le coût des travaux, avec des devis (par exemple) et une étude globale ; l’audit énergétique semble tout indiqué pour cela. Et il faudra aussi une évaluation de la valeur vénale du bien au même moment.
Bien entendu, cela ne dispense pas le propriétaire d’effectuer au maximum les travaux possibles pour améliorer la performance énergétique du bien.
Pour rappel, au sens de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, version 2017, la valeur vénale se définit comme : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »
Il conviendra au propriétaire du bien de faire évaluer par un « professionnel dans le domaine de l’immobilier » ; ainsi un bailleur qui procéderait à une évaluation de son bien via un module sur Internet ne semble pas satisfaire à cette obligation.
En ce qui concerne l’agent immobilier et ses collaborateurs, l’exercice, bien qu’habituel engage sa responsabilité ; il devra rendre une évaluation justifiée de la valeur du bien. Une erreur d’évaluation peut être lourde de conséquence, tout comme une évaluation de complaisance ; il convient aussi au professionnel de vérifier les garanties données par son assurance en responsabilité civile.
On ne saurait que trop conseiller d’orienter plutôt les propriétaires vers un expert en évaluation immobilière répondant aux critères de qualification posés par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, ou encore disposant des reconnaissances délivrées par TEGOVA ou la RICS. L’expert évaluateur étant assuré en responsabilité pour ses évaluations.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045540801