Définissons ce que sont une promesse et un compromis pour analyser les conséquences de leur non réalisation.
I – Compromis, promesse : définitions
A. La promesse synallagmatique de vente
Elle est également appelée compromis de vente. C’est un acte par lequel le vendeur promet de vendre à un acquéreur, qui promet d’acheter : les deux parties s’engageant l’une envers l’autre. Généralement ce double engagement est conclu sous diverses conditions suspensives. Il s’agit donc d’une vente sous conditions suspensives (articles 1589 et 1584 du Code civil) et la réalisation de ces conditions rend la vente parfaite.
B. La promesse unilatérale
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (article 1124 du Code civil). Ainsi, seul le promettant s’engage. Le bénéficiaire en signant la promesse unilatérale accepte l’option qui lui est offerte mais ne s’engage pas à l’égard du promettant.
L’utilisation du seul terme de promesse n’est pas en lui-même suffisant pour connaître la nature juridique de l’acte. Il faut savoir si la promesse est synallagmatique (compromis) ou unilatérale. La promesse unilatérale peut être une promesse de vente ou bien un promesse d’achat. Dans le premier cas, celui qui s’engage est le vendeur, dans le second c’est l’acquéreur.
C. Le formalisme des promesses unilatérales
Les promesses unilatérales de vente ou d’achat sont soumises à un formalisme particulier.
- La promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier doit résulter d’un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ou résulter d’un acte authentique (article 1589-2 du Code civil). À défaut, c’est la nullité de l’acte qui est encourue. Ce formalisme ne vise que les promesses unilatérales de vente et non les promesses d’achat (Cass. 3e civ. 18.03.1975 n° 73-14524).
- La promesse unilatérale d’achat d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut pas être assortie d’un versement du promettant, sous quelque forme que ce soit (article 1589-1 du Code civil). Ce texte concerne la promesse unilatérale d’achat mais plus généralement « tout engagement unilatéral ». C’est la raison pour laquelle, depuis le 1er juin 2001, les offres d‘achat ne sont plus assorties de versements de sommes d’argent.
En dernier lieu, il est possible de prévoir lors de la signature d’une promesse unilatérale d’achat, le versement d’une somme d’argent par l’acquéreur après la levée d’option du vendeur et l’expiration du délai de rétractation s’il est applicable. Dans une affaire récente, la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4, Ch1, 19 juin 2020 RG n°19/00214) juge valable la clause qui stipulait le versement à titre d’acompte d’une somme d’argent dans les 8 jours de l’acceptation de la promesse par le vendeur ou dans les 8 jours de l’expiration du délai de rétractation si l’acquéreur en bénéficiait. La cour conclut que la nullité de la promesse n’est pas encourue au seul motif qu’elle prévoyait le versement d’une somme de 60 000 euros par M. X.
II – La non réalisation d’une promesse unilatérale
On entend souvent dire qu’une promesse unilatérale est plus favorable qu’un compromis. Qu’en est-il entre les parties et concernant l’agent immobilier ?
A. Entre les parties
Quid en cas de non levée d’une option d’achat ou de vente ? Il n’y a pas eu rencontre de volontés du fait de l’absence de la levée d’option et donc il n’y a pas vente. L’expiration de la période de levée d’option libère le promettant de son engagement et les deux parties sont libres.
En cas de promesse unilatérale de vente, il est prudent de prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation du bien destinée à compenser le vendeur-promettant en cas de non levée de l’option.
B. À l’égard de l’agent immobilier
Le droit à rémunération de l’agent immobilier est notamment conditionné à la conclusion d’une opération conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties (Article 6 loi 70-9 du 2 janvier 1970). Cet engagement ne doit pas contenir de clause de dédit (74 du décret 72-678 du 20 juillet 1972).
Or la promesse unilatérale ne constate pas l’engagement des parties mais d’une seule (le promettant) et prévoit une clause de dédit. Ainsi et indépendamment des conditions suspensives, la non levée de l’option ne peut ouvrir doit à indemnisation de l’agent immobilier (Cass. 1ère.civ., 18 mars 1997, n° 9516135). En outre, l’absence d’acte unique contenant l’engagement des parties pose également difficulté au regard du droit à rémunération en cas de non signature de l’acte authentique (Cass. 1ère civ, 18 juin 1980, n° 79-10809).
III – La non réalisation d’un compromis
En matière de compromis, vendeur et acquéreur sont engagés sous diverses conditions suspensives. Quid en cas de non réitération ?
A. Entre les parties
Si les conditions suspensives ne sont pas levées à la date convenue, les parties retrouvent leur liberté et le séquestre est restitué.
La question est plus délicate si les conditions suspensives sont levées mais que l’acte n’est pas réitéré. Dans ce cas, la vente est devenue parfaite alors que le prix n’a pas été payé ni l’acte définitif signé.
Or en cas d’inexécution d’un contrat, le Code civil (articles 1224 et 1225) prévoit la possibilité d’insérer une clause résolutoire dans le compromis (ce qui est très souvent le cas en pratique). La mise en jeu de cette clause mettra juridiquement fin aux relations entre vendeur et acquéreur. Restera la question de l’indemnisation de la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée et le sort du séquestre. À défaut d’accord entre les parties sur ce point, il reviendra au juge de trancher.
B. À l’égard de l’agent immobilier
Si un compromis a été signé mais que la vente n’est pas réalisée, l’agent immobilier n’a pas droit à des honoraires. Il pourra néanmoins dans certains cas prétendre à dommages et intérêts s’il prouve la faute du mandant ou de son co-contractant (Cass.1ère Civ, 1er décembre 1987, n° 84.17276) et ce même s’il n’est pas le débiteur des honoraires prévus au mandat (Cass. ass. plénière, 9 mai 2008, n° 07-12449, n° 568, Cass 1ère civ, 18b décembre 2014, n° 13-23178).
La position des professionnels de l’immobilier au regard du droit à honoraires est donc plus favorable dans le cadre d’un compromis.