Un vent de panique souffle sur l’immobilier depuis que l’on prend conscience des conséquences de la Loi Climat et Résilience : quatre à cinq millions de logements pourraient progressivement sortir du marché s’ils ne sont pas rénovés. A terme, les logements présentant un DPE F ou G seront interdits de vente ou de mise en location. Tout part de bonnes intentions : sauver la planète et faire des économies d’énergie. Ce sont des raisons fortes et, à titre personnel, je pense que l’on ne reviendra pas dessus. Rapidement les propriétaires de ces « passoires thermiques » auront trois solutions : rénover, vendre avant l’échéance avec une forte décote ou louer au noir.
Un rôle de conseil pour l’agent immobilier
Dans ce contexte, l’agent immobilier va avoir un rôle de conseils important pour aider les propriétaires en expliquant la Loi et surtout en les guidant au travers du labyrinthe des dispositifs mis en place pour accompagner les propriétaires qui rénovent leur bien. En effet, des aides financières sont prévues, mais comme distribuer de l’argent publique est toujours encadré et que des abus ont été commis pour l’isolation à un euros, le dispositif proposé est extrêmement complexe et présente des impasses qui font douter de la réalité de sa mise en œuvre.
Un dispositif extrêmement complexe.
Le dispositif d’accompagnement comporte deux guichets, huit acteurs, sept niveaux de certifications et plusieurs types d’aides. Le gouvernement a regroupé les aides préexistantes sous un chapeau unique MaPrimeRénov, mais un autre dispositif européen existe les certificats d’économies d’énergies CEE. Pour comprendre MaPrimeRénov, deux principaux sites internet donnent des informations : www.maprimerenov.gouv.fr et https://france-renov.gouv.fr/.
De nombreux métiers interviennent : Les diagnostiqueurs qui établissent le DPE, les thermiciens qui réalisent un audit énergétique et des premiers devis, le conseiller France Rénov’et l’Accompagnateur Rénov’, les architectes qui encadrent le tout, et enfin les entreprises qui doivent être certifiées RGE- Reconnu Garant Environnement (il y a sept qualifications RGE différentes). Il faut ajouter les organismes financiers qui versent les aides et ceux qui proposent des financements spécifiques.
Trois difficultés laissent penser que les objectifs de rénovations ne seront pas atteints.
Les artisans RGE ne sont pas assez nombreux, on parle de 50.000 sur 600.000 entreprises en France. Conscient du goulot d’étranglement, le gouvernement a lancé une campagne visant à faciliter 150.000 recrutements d’ici 2023. Certains artisans, conscients de leur rareté et de leur position de force, en profiteraient pour proposer des prix et des délais qui diminuent l’intérêt de l’opération.
La faisabilité, le coût et la durée des travaux conduisent, dans certains cas, à l’absence de rentabilité de la mise en location. On site l’exemple de studio de 20 m² qui, après de très couteux travaux d’isolation intérieure, présente une surface carrez de 15 m² et donc un loyer en très fort retrait.
La rénovation des copropriétés risque de rester au point mort. D’une part, le mode décision des immeubles, assemblée générale annuelle devant recueillir une majorité qualifiée, semble peu compatible avec la complexité du dispositif. D’autre part, les cas du logement individuel dont la rénovation nécessite des interventions sur les parties communes refusées par le syndicat des copropriétaires est insoluble.
Menace ou opportunité ?
Les professionnels de l’immobilier peuvent voir dans la Loi Climat et Résilience une menace sur leur activité, moins de transactions et plus de difficultés, ou l’opportunité de renforcer leur rôle de conseil, prendre des parts de marché au direct particuliers et y voir un argument supplémentaire au mandat exclusif.
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