En termes d’évaluation, les appartements font l’objet, dans la majeure partie des cas, d’une évaluation selon la méthode par comparaison, c’est-à-dire en comparant des biens similaires entre eux. Plutôt simple me direz-vous. Mais comme chacun le sait, toute chose simple en immobilier finit toujours par se compliquer.
On a parfois tendance à oublier, à tort, qu’on ne peut comparer un bien à un autre sans tenir compte de son état précis. Sans être expert en bâtiment ou architecte chevronné, il est en effet important, dans la détermination de la valeur vénale d’un appartement, de considérer avec le plus grand intérêt les éventuels travaux à y réaliser, ceux-ci ayant une vraie incidence sur la valeur du bien, et par suite, sur son prix en vente. Il est vrai que cette incidence peut se révéler moindre sur certains marchés où la pression foncière est importante, mais elle continue d’opérer une différence. Alors comment apprécier avec justesse l’étendue financière des travaux à réaliser ?
Lister les postes de travaux
Certains pourraient répondre en invoquant la réalisation d’un ou plusieurs devis qui permettraient de fixer de manière non équivoque le budget de cette fameuse enveloppe travaux. Pour un particulier, c’est bien évidemment la démarche à suivre. Mais pour le professionnel de l’immobilier le recours systématique au devis est illusoire, d’où l’intérêt de s’orienter vers une méthodologie estimative fiable.
Pour ce faire, il semble tout d’abord souhaitable de s’adonner à un recensement exhaustif des postes à considérer : huisseries extérieures, huisseries et isolation intérieures, cloisonnement, électricité, plomberie, sanitaire, sols, plafonds, peintures, et le cas échéant, système de chauffage. Bien que le gros-oeuvre puisse avoir un impact sur le prix de vente, notamment à travers les charges de copropriété, celui-ci n’est pas à considérer ici.
Déterminer les superficies
Cette liste établie, il est ensuite nécessaire de s’intéresser aux superficies concernées, superficies des sols et des plafonds, mais également superficies des murs d’où l’importance de s’intéresser un court instant à la hauteur sous plafond de chaque pièce. Certains diront que pour être parfaitement juste, il convient de déduire les superficies des portes et des fenêtres. À mon sens, sauf à être en présence d’une baie vitrée occupant la majeure partie d’un pan de mur, cette soustraction est plutôt chronophage et inutile, les surfaces représentées étant négligeables. En revanche, distinguer les surfaces des pièces humides, des autres pièces est une pratique astucieuse puisque l’humidité n’a pas le même impact sur l’état de conservation des éléments.
Evaluer l’enveloppe des travaux
Les postes et les superficies ainsi déterminées, il ne reste plus qu’à évaluer notre enveloppe travaux, en appliquant des ratios de prix travaux au m². En la matière chacun à ses sources et je ne m’engagerais pas à en imposer une, mais vous pouvez par exemple recourire à des sites experts en la matière (Le Moniteur) ou à des sites gratuits, mais pertinents tel celui de hemea ou de devispro.
L’idéal est très certainement de se constituer progressivement une base reflétant la spécificité de son territoire, car quelles que soient les sources d’information, peu sont celles considérant réellement les spécificités locales.