Lorsqu’une commune préempte, pour que l’agent immobilier ait droit à ses honoraires, l’indication de leur montant et de la partie qui en a la charge doit figurer non seulement dans l’avant-contrat mais également dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Le contexte
Un mandat est conclu entre un vendeur et un agent immobilier pour la vente d’un terrain. Ce mandat comporte l’indication de la rémunération de l’agent immobilier et de la partie qui en a la charge, à savoir l’acquéreur. Une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives est signée. À la suite de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) effectuée par le notaire, la commune exerce son droit de préemption. Cette DIA comporte l’indication des honoraires de l’agent immobilier, à la charge de l’acquéreur.
L’acte authentique de vente est signé entre le vendeur et la commune, avec l’indication du montant des honoraires de l’agence et la précision que la commune n’acceptait pas de les payer.
La jurisprudence
L’agent immobilier qui n’a pas perçu ses honoraires, saisi la justice afin d’en obtenir le paiement. La cour d’appel rejette la demande de l’agent immobilier. Elle considère que les honoraires n’étaient pas dus car, s’agissant d’une promesse unilatérale, le bénéficiaire n’avait pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption urbain, et n’avait donc pris aucun engagement d’acquérir, et de verser la commission d’agence. Elle ajoute que la commune n’est pas tenue au paiement de la commission car l’acte authentique de vente à son profit ne contenait pas l’engagement de sa part à la payer.
La Cour de cassation ne retient pas ce raisonnement. Elle rappelle que la règlementation impose que la DIA comporte l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. En conséquence, le titulaire du droit de préemption est tenu de payer la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acheteur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la DIA. Elle approuve ainsi le raisonnement de l’agent immobilier. Il importe peu que l’engagement des parties résulte d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente.
Et pour votre agence ?
La jurisprudence constante de la Cour de cassation impose le paiement des honoraires de l’agent immobilier, dès lors que le montant de cette rémunération et la partie qui la doit, sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la DIA. Lorsque la vente est conclue dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il importe peu que la commune préempte avant la levée d’option de l’acquéreur initial, elle sera tenue de payer les honoraires de l’agent immobilier dès lors que ces deux seules conditions sont remplies.
Pour assurer votre droit à honoraires, dans le cas où le bien vendu est soumis au droit de préemption de la commune, il convient donc de porter une attention particulière d’une part à la rédaction de l’avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis, et d’autre part à la rédaction de la DIA : doivent y être impérativement mentionnés le montant des honoraires et la partie qui les supporte.
Arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2021 n°19-25.226.
Arrêt de la Cour de cassation du 26 sept. 2007, n° 06-17.337.
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