Même si les cas de défaillance de professionnels de l’immobilier demeurent selon les statistiques des principaux garants, extrêmement faibles, cette obligation légale se veut être notamment une réponse pour que les difficultés rencontrées par certains clients victimes de la non-représentation de leurs fonds, ne se reproduisent plus.
Il est certain que l’affaire dite « Urbania[1] », qui avait à l’époque suscité beaucoup d’émoi, avait conduit le législateur à intervenir et ce de concert avec les organisations professionnelles[2].
Un décret d’application était toutefois nécessaire pour que cette exigence légale entre en vigueur.
Après des années d’attente, le décret n° 2021-1420 du 29 octobre 2021[3] publié au journal officiel du 31 octobre défini enfin les procédures et les conditions que devront respecter les garants financiers.
Ces derniers devront ainsi disposer de moyens humains suffisants et adaptés et prévoir des contrôles sur pièces et, en tant que de besoin, des contrôles sur place.
Sans exhaustivité, des procédures devront définir les critères et les seuils permettant d’identifier les points de non-conformité des garanties financières octroyées, de mesurer leur gravité, d’énoncer les conditions dans lesquelles les mesures correctrices devront être apportées.
Ce texte n’inquiètera pas les principaux garants spécialisés, dont la connaissance des pratiques professionnelles est reconnue, en particulier Galian ou la CEGC qui disposent de procédures internes et qui diligentent depuis longtemps des audits.
Au contraire, ce texte à plus vocation à concerner d’autres sociétés, qui garantissent souvent à titre accessoire à leur activité principale, qui disposent de peu de procédures et effectuent rarement, pour ne pas dire jamais, de contrôles sur place.
Ces dernières devront satisfaire aux nouvelles exigences règlementaires ou à défaut, elles devront cesser de garantir à partir du 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur du nouveau décret.
Cela obligera les professionnels de l’immobilier qui se verront notifier une cessation de garantie à se tourner vers les opérateurs habilités en leur demandant dans la mesure du possible, une reprise d’antériorité pour minimiser les contraintes liées à un changement de garant[4].
[2] Livre Blanc : Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier Fnaim & Unis mai 2011.
[3] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044273148
[4] Articles 22-1 et 44, 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.