Pourquoi la vente en viager a le vent en poupe
N’avez-vous jamais rencontré des séniors qui cherchent à améliorer leur quotidien ? Qui souffrent des fins de mois toujours plus difficiles ? Des personnes âgées qui ne peuvent pas financer sereinement leur maison de retraite ou encore qui souhaitent protéger leur conjoint ?
Nous le savons, la retraite par répartition a atteint ses limites alors même que le nombre de seniors poursuit sa croissance ascensionnelle et que leur pouvoir d’achat ne cesse de s’affaiblir. 1 Français sur 3 sera âgé de 60 ans ou plus en 2050. Nous sommes tous concernés par ce contexte socio-économique difficile et préoccupant. Il est notre réalité à tous.
31% des séniors qui souscrivent un crédit à la consommation le font pour boucler leur fin de mois ? (étude réalisée par CAS Research pour Cofidis France)
Alors quels sont les profils des vendeurs en viager ?
Les vendeurs en viager sont des femmes, des hommes ou des couples, entre 65 et 90 ans en moyenne, avec ou sans héritiers.
Leur point commun, la retraite comme source d’inquiétudes surtout quand elle est confrontée à la notion du bien-vieillir. Saviez-vous que 31% des séniors qui souscrivent un crédit à la consommation le font pour boucler leur fin de mois ? (étude réalisée par CAS Research pour Cofidis France). Espérance de vie allongée, volonté de rester vivre dans son logement, maintien autonome ou médicalisé à domicile, consultations de spécialistes, gel des pensions et du pouvoir d’achat … Autant de raisons pour anticiper au mieux cette étape et considérer le viager comme un produit retraite.
La moyenne d’âge la plus représentée des vendeurs crédirentiers se situe autour de 75/77 ans. Penser que vendre en viager à 63 ans est trop jeune car le bouquet et la rente sont moins élevés donc moins intéressants, est une erreur. En effet, cette typologie de vente peut au contraire permettre une transaction plus rapide car plus rare sur le marché. Il en va de même pour les vendeurs très âgés, de 90 ans et plus. Attention toutefois, aux personnes « vulnérables » qui ne maîtriseraient pas la portée de leur engagement. Demander un certificat médical est donc indispensable pour éviter une action en responsabilité professionnelle pour abus de confiance.
Une grande majorité des vendeurs sont des couples. Ils vendent leur logement en viager notamment pour protéger le conjoint survivant. En effet, beaucoup de femmes de la génération de nos ainés, ne travaillaient pas ou peu pour pouvoir élever leurs enfants ou aidaient leur conjoint sans être déclarées. Il est vrai qu’à cette époque, nous n’avions pas pleinement conscience des problématiques de retraite. Ces femmes n’ayant pas cotisé, n’ont pas ou très peu de pensions de retraite. Et malgré ce que l’on croit, il n’est pas si simple d’être bénéficiaire de la pension de réversion du défunt conjoint. Contrairement à la rente viagère versée à vie, qui est réversible à 100% au conjoint survivant et assure ainsi la sérénité du vendeur, le sécurise financièrement.
Par ailleurs, il est de plus en plus fréquent de rencontrer des vendeurs du même sexe, qu’ils soient en couple ou d’une même famille (frères / sœurs). Ils ont en effet compris l’intérêt de protection que confère le viager à celui ou celle qui reste après le décès de l’autre.
Le viager est noyé sous la croyance des vieilles idées reçues.
Notamment celle que vendre en viager et avoir des enfants serait incompatible : plus qu’une idée reçue, un sujet encore malheureusement tabou. La société évolue pourtant. Et il est indispensable que les mentalités s’adaptent également aux nouveaux codes de vie dans notre contexte socio-économique actuel.
Car oui, la vente en viager s’adresse aussi aux personnes qui ont des enfants, et peut être encore plus aujourd’hui qu’hier.
En effet, le viager permet au senior de transmettre de son vivant un capital à ses héritiers. Ces derniers peuvent avoir besoin d’une aide aujourd’hui pour faciliter leur quotidien, la rénovation de leur résidence principale, ou encore le financement des études des petits-enfants…
Le viager permet au senior d’avoir une autonomie et une indépendance financière pour ne pas devenir une charge pour ses enfants. N’oublions pas que si le parent rencontre des difficultés, ce sont ses enfants qui devront l’assister financièrement. En effet, en France, la solidarité va dans les 2 sens : ascendant vers descendant mais également descendant vers ascendant, aux termes de l’article 205* du code civil. Nous avons trop tendance à l’oublier. Et ne sont pas rares, les seniors qui culpabilisent lorsque la vie les oblige à être aidés financièrement par leurs enfants.
*Article 205 du code civil : Les enfants doivent des aliments à leur père et mère ou autres ascendants qui sont dans le besoin.
Le viager permet aux enfants de maintenir à domicile leurs parents dans de bonnes conditions. Ils sont de plus en plus nombreux à nous apporter le dossier de leur parent afin que l’on trouve ensemble des solutions au mieux vieillir à domicile. Car oui, la crise sanitaire a jeté une lumière crue sur certains Epadh. Des séniors nous témoignent que partir en maison de retraite « est un mouroir, une petite mort ». Beaucoup de séniors ne veulent pas, plus, partir de leur domicile, où ils se sentent bien et ont tous leurs repères. Ils ont peur de souffrir l’isolement ou de mal-être. Sans oublier que le coût d’une maison de retraite est élevé, en moyenne 2900€/mois/personne selon une étude de la DGCS et CNAS. Tous les retraités ne peuvent donc pas y avoir accès correctement.
Vendre en viager occupé permet, de rester chez soi et de conserver la qualité de vie à laquelle on est attaché, d’adapter le logement grâce au bouquet et de bénéficier d’aides à domicile étendues grâce aux rentes viagères perçues à vie et indexées. Il n’est ainsi plus nécessaire de vendre le logement familial pour disposer de revenus supplémentaires grâce au capital dégagé, pour se loger moins cher et souvent moins bien. Sans compter que ce capital finit souvent par s’épuiser. Nos anciens peuvent alors se retrouver sans ressources et à la charge financière de leurs enfants.
Les enfants ont pris conscience que le viager n’est pas un outil pour les déshériter mais au contraire une aide précieuse pour sécuriser financièrement leurs parents et participer à leur bien vieillir.
Vente intra famille attention danger !
Nous rencontrons aussi des familles qui souhaitent organiser des ventes intra familiales. C’est-à-dire entre parents et enfants, petits-enfants. Entre tante et neveu etc…
Cela peut être tentant d’organiser une vente en viager intra familiale pour éviter les lourds frais de succession (jusqu’à 45 %) ou avantager un enfant au détriment d’un autre… mais cette opération peut vite se transformer en cadeau empoisonné. Une vigilance importante des parties est requise pour le calcul du prix et les modalités de la vente. Si les services fiscaux estiment la vente sous-évaluée, une requalification pour donation déguisée est toujours possible. Sans oublier que la présomption de donation édictée par l’art. 918 du code civil pourra être soulevée par les autres héritiers s’estimant lésés. Il est donc vivement conseiller d’apporter un soin méticuleux à l’encadrement juridique du contrat et des modalités de calcul afin d’assurer la sérénité des parties et la légalité juridique de la vente.
Le viager a de quoi séduire de nombreux profils vendeurs. Attention toutefois, même si ce dispositif peut sembler attrayant, un carcan juridique lourd plane au-dessus de cette vente. Rigueur et professionnalisme sont de mises pour ne pas engager la responsabilité juridique du mandataire dans le cadre de son entremise immobilière. Avec de la pédagogie et une réelle expertise, les barrières psychologiques tombent et le marché du viager peut s’étoffer. Et dieu sait que les idées reçues ont la peau dure !
Le viager, quid ?
Le viager fait partie intégrante des transactions immobilières puisqu’il est question de l’achat d’un bien immobilier … qui à ses propres spécificités. Il s’agit d’une vente particulière quant aux conditions de vente et la détermination du prix. Le viager est une vente dans le temps, c’est un contrat dit « aléatoire » puisque la durée de vie du vendeur est inconnue. Cet aléa constitue un élément indispensable du contrat et son défaut peut entraîner sa requalification. Il existe deux grands types de viager, le viager occupé, représentant environ 90% des ventes et le viager libre. Le montant global du viager est notamment calculé selon la valeur vénale du logement, l’espérance de vie et le sexe du ou des vendeurs. Ce montant peut se décliner en 2 parties : un capital, le « bouquet », somme au comptant payée le jour de la vente notariée, et une rente viagère qui sera versée par l’acheteur « débirentier » pendant toute la vie du vendeur. Ce dernier est donc assuré de percevoir un revenu jusqu’à son décès, même si celui-ci survient après la date « statistique », établie par les tables de mortalité et base du calcul en viager. L’acquéreur bénéficie en contrepartie de plusieurs avantages dont celui d’acheter un bien décoté dans le cadre du viager occupé, sans tracas locatif et fiscal.
Pour aller plus loin : guide pratique téléchargeable gratuitement sur viagimmo.fr