Les périodes de crise ont cela de fort qu’elles rebattent les cartes de nos vies et de nos projets, provoquant à la fois des accidents de parcours et l’émergence d’initiatives responsables. Seb de Lavison, ancien banquier reconverti dans l’immobilier, en a fait sa propre expérience.
Alors qu’il s’apprêtait à lancer sa start-up en investissement immobilier, la pandémie de 2020 a fait naître chez lui l’envie d’avoir un impact positif et de se rendre utile auprès des propriétaires en difficulté. « En temps de crise, de nombreux foyers rencontrent des problèmes financiers et pour répondre à leurs besoins de liquidités, ils sont parfois contraints de se séparer définitivement de leurs biens immobiliers. Certains risquent même la saisie immobilière et les conséquences terribles qu’une vente aux enchères peut occasionner. Je trouve cela injuste car nous connaissons tous la valeur sentimentale que peut avoir un logement, une maison de famille » témoigne Seb. Avec son épouse, agent immobilier, il s’est inspiré du système de vente avec faculté de rachat afin d’en faire une solution pérenne permettant aux propriétaires en difficulté de conserver, à terme, leur patrimoine immobilier.
Faire de la vente avec faculté de rachat une solution pour protéger les patrimoines immobiliers
À première vue, le système de vente avec faculté de rachat (que l’on appelle aussi vente à réméré) peut rappeler le suranné mont-de-piété : pour un propriétaire, l’opération consiste à vendre son bien immobilier à un prix décoté, dans l’objectif premier d’obtenir rapidement des liquidités, puis de racheter son bien au terme d’un délai fixé si sa situation financière le permet. « Sur le principe, la vente à réméré est donc un outil très utile mais le problème, que, mal exploité, il peut se retourner contre les intérêts des vendeurs. On estime qu’à peine la moitié d’entre eux peuvent racheter leur bien en totalité, à défaut de quoi leur patrimoine est revendu sur le marché sans décote, générant une plus-value importante pour l’investisseur en réméré, mais laissant les anciens propriétaires lésés » explique Seb de Lavison. « Notre objectif avec Solustone, c’est au contraire de faire de la vente avec faculté de rachat une alternative responsable pour permettre à 100 % des propriétaires de retrouver la pleine possession de leur patrimoine immobilier, une fois en meilleure posture financière ».
Du temps et de l’accompagnement pour optimiser les chances de rachat des propriétaires
Très concrètement, la foncière solidaire de Solustone achète le bien immobilier d’un propriétaire à 60 % de sa valeur vénale ; le propriétaire rachètera son bien au même prix au terme de l’opération. Ce prix n’est pas tant à rapporter à la valeur de l’actif, mais surtout à la situation du vendeur et à son besoin de liquidité. L’acte de vente prévoit une option de rachat à destination du propriétaire dans un délai généralement situé entre deux et trois ans. « Pour nous, l’idée est surtout d’aider les propriétaires à sortir d’une logique d’urgence et de leur laisser le temps nécessaire pour se refaire une santé financière » explique M. de Lavison. « Et pour mettre toutes les chances de leur côté, nous assurons un véritable accompagnement ». En effet, chaque propriétaire est épaulé par un conseiller référent dans la bonne gestion de ses nouvelles liquidités, de façon à être de nouveau solvable auprès des banques et en mesure de racheter son bien au terme de la durée fixée.
Solustone met également en avant la possibilité pour les propriétaires devant momentanément se séparer de leur résidence principale de continuer à y loger, grâce à un différé de jouissance spécifié dans l’acte de vente. « Dans ce cas, les propriétaires nous versent une indemnité mensuelle et nous les encourageons à mettre de côté la somme totale des indemnités dues de façon à sécuriser les bons versements et leur éviter le stress d’une épargne de dernière minute. Pour les propriétaires, c’est un confort non négligeable : ils n’ont pas à se soucier des tracas d’un déménagement et conservent également une discrétion généralement très appréciée lorsque l’on rencontre des difficultés » rassure le fondateur. Afin que le modèle soit viable, Solustone prévoit une commission de portage de 5 % sur le prix de rachat du bien, en plus d’une indemnité d’occupation équivalente à 5 % de la valeur du bien.
Mais que se passe-t-il si un propriétaire n’est pas en mesure de racheter son bien ? Solustone revend le bien à sa valeur réelle et s’engage à reverser le montant de la décote et la plus-value au propriétaire, en y soustrayant la commission de portage de 5 %. Dans ce cas, Solustone ne conserve donc que son investissement initial et sa commission, et reverse l’excédent au propriétaire initial. « Parfois — et heureusement ! — c’est aussi par choix que les propriétaires ne rachètent pas leur bien, par exemple s’ils avaient besoin de liquidités dans le cadre d’un prêt relais, ou si une opportunité professionnelle les amène à changer de ville » précise Seb de Lavison.
Une solution aussi avantageuse pour les agences immobilières
Enfin, du côté des agences immobilières, les ventes à réméré à prix décotés sont-elles un manque à gagner sur les transactions ? « Pas du tout puisqu’au moment des ventes, nous leur versons la commission qui leur est due à hauteur de la valeur réelle du bien » éclaircit le fondateur. « C’est une façon d’encourager les agents immobiliers à nous recommander lorsqu’ils rencontrent des clients en difficultés. Ils ont tout à y gagner : une vente rapide chez le notaire dans un délai de deux mois et une commission assurée, tout ça, en offrant une alternative solidaire à des propriétaires en difficulté ».
Ce que souhaite promouvoir l’équipe de Solustone : un véritable engagement pour faire en sorte que le patrimoine immobilier des foyers en difficulté puisse être mieux protégé. Un bel exemple d’immobilier responsable !
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