En tant que professionnel, vous n’avez pas pu passer à côté. Le rôle des experts en immobilier est souvent incontournable lors d’une vente, d’une location, d’une donation, d’une succession, d’un partage ou encore d’un arbitrage. Leur mission : évaluer en toute impartialité, la valeur vénale et/ou locative d’un bien sur un marché défini à une date précise, à l’appui d’une méthodologie reconnue et de multiples composantes d’appréciation. Un vaste travail d’observation, d’enquête et de recherche qui implique une réelle déontologie professionnelle et de solides connaissances.
Caroline Theuil et Quentin Lagallarde sont respectivement juriste-expert dans les biens immobiliers et expert-évaluateur spécialisé dans les biens commerciaux, également tous deux formateurs auprès de professionnels de l’immobilier. Ils partagent avec nous le contenu et la richesse de leur profession.
Une profession non réglementée qui doit protéger sa qualité de services
Tout d’abord, il faut savoir que le métier d’expert en immobilier n’est protégé par aucun titre et n’appartient pas à la liste des professions réglementées. Tout le monde peut se prétendre expert, sans obtention de carte ou de garantie. Une façon de rendre ce métier accessible à tous, mais « c’est justement l’une des principales problématiques de notre profession car beaucoup se revendiquent experts, sans pouvoir justifier de l’expérience, des pratiques et des compétences nécessaires. Or, les experts expérimentés et reconnus ont à cœur de maintenir la qualité de leurs prestations et le respect des bonnes pratiques déontologiques » présente M. Lagallarde, membre agréé du Collège des experts au Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI). Pour les professionnels qui le souhaitent, il est donc possible d’adhérer à la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière et de solliciter l’obtention de certifications, telles que la certification REV TEGoVa (Recognised European Valeur) au niveau européen, accordée en France par les associations membres de la Charte de l’Expertise pour une durée de cinq ans, et la certification RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) au niveau international, qui implique un examen annuel de différents points de contrôle pour les titulaires.
Pour se lancer dans le métier d’expert, des formations professionnelles existent également. M. Lagallarde prévient : « devenir expert est un long — mais passionnant — travail intellectuel, il faut faire preuve d’un grand sérieux, s’enrichir du terrain bien sûr mais aussi d’un grand nombre de lectures juridiques et techniques spécialisées et ce, tout au long de sa pratique ».
Comme lui, Caroline Theuil est également issue d’une formation de juriste. Ils se sont respectivement spécialisés dans l’expertise immobilière en 2014 et 2016, après deux parcours différents. Aujourd’hui, ils confirment qu’un excellent bagage de connaissances est indispensable pour remplir le rôle clé qu’est celui des experts en immobilier.
Dans la pratique, une méthode et des connaissances exigeantes pour délivrer une expertise objective
« Il faut bien noter que le travail des experts est différent de celui des autres professionnels de l’immobilier : il n’est pas commercial » cadre Mme. Theuil. « Contrairement aux avis de valeur qui donnent généralement une fourchette de prix globale sans détailler le cheminement complet de la démarche, les experts constituent des rapports d’expertise qui visent à donner une valeur vénale précise et objective d’un bien, selon des méthodes définies et de multiples critères d’appréciation. Si l’agent immobilier vise un résultat commercial, l’expert répond uniquement à son obligation de moyens, qui lui impose de rassembler et d’exposer sans omission toutes les informations objectives permettant d’évaluer la valeur réelle d’un bien ».
Pour estimer un bien, les experts peuvent ainsi procéder selon différentes méthodes approuvées par la profession. « Sur le papier, on peut penser que c’est une simple application, mais en réalité, c’est bien plus compliqué » explique Caroline Theuil. « Dans la pratique, les experts sont amenés à ajuster leur appréciation en fonction des changements de réglementation, de législation, et des décisions rendues par les tribunaux, susceptibles de favoriser une méthodologie plus qu’une autre. Cela implique une veille juridique minutieuse afin d’être informé des nouveautés législatives et jurisprudentielles et de rester pertinent dans l’évaluation de chaque bien unique ».
Selon la spécialité de chaque expert, d’excellentes connaissances sont effectivement nécessaires à une expertise de qualité. Mme Theuil et M. Lagallarde évoquent chacun combien il est important de maîtriser, non seulement des textes juridiques tels que les Codes de l’Urbanisme, de l’Environnement et du Commerce, mais aussi une vaste palette de connaissances fiscales, techniques, urbanistiques et commerciales. « Le rôle de l’expert est de rechercher l’objectivité dans son analyse. Cela signifie qu’il ne peut pas se contenter d’être sensible à d’éventuels coups de pinceaux et opérations esthétiques de homestaging ou de relooking. Le professionnel doit s’attacher aux techniques et aux matériaux de la construction, à la qualité du bien, à son état d’entretien, à son éventuelle exposition au bruit et à bien d’autres éléments pour justifier avec précision son expertise » explique Caroline Theuil.
« Un véritable travail de Colombo » poursuit Quentin Lagallarde, derrière lequel se cache un grand nombre de données et de questionnements à creuser, et qui engage la responsabilité des experts. Car quel que soit le demandeur d’un rapport d’expertise, ce dernier revêt une valeur juridique et doit, si besoin, pouvoir servir de base à la décision d’un tribunal.
Un métier de passion, riche par son contenu et ses rencontres
Cette complexité, c’est justement ce qu’aiment Caroline Theuil et Quentin Lagallarde dans leur profession. « À chaque expertise que l’on fait, on découvre de nouvelles spécificités. Et plus l’on creuse, plus il y en a à découvrir ! » expliquent-ils. « C’est un travail intellectuel passionnant, dans lequel on étoffe sans cesse ses connaissances du marché, où l’on remet sans cesse en question son objectivité. Cela implique de l’ouverture d’esprit, de la curiosité, le souci du détail, un désir de se perfectionner pour offrir la plus grande qualité de services aux clients et faire ainsi progresser son métier », peuvent-ils témoigner.
« En plus, nous avons la chance d’exercer une profession qui exige un tel savoir-faire que nous ne pourrons pas être remplacés par des ordinateurs, même avec l’intelligence artificielle » se réjouit M. Lagallarde. « Pour tous ceux qui aimeraient se lancer, je ne peux que les y encourager car se former au métier d’expert, c’est s’enrichir d’une nouvelle capacité de réflexion et d’objectivité pour démontrer une valeur de marché. Et cela permet aux meilleurs professionnels de l’immobilier de se démarquer ». La recommandation commune des deux experts : aller à la rencontre des autres professionnels car c’est une formidable occasion de s’enrichir de ses confrères et de se constituer un réseau local et national. « Même si le travail d’expert peut être solitaire par certains aspects, il y a un très bel esprit d’entraide qui favorise le partage des informations et du savoir-faire dans notre profession » concluent-ils.