Même si le marché immobilier aura très bien résisté en 2020, plusieurs conséquences sont à tirer de la situation actuelle sur l’usage du logement résidentiel. Le niveau des prix interpelle certains propriétaires sur l’attentisme opportun à se repositionner sur un bien plus cher si le marché devait refluer. Pour d’autres, l’accession au logement souhaité nécessitera peut-être de réduire ses prétentions quitte à faire des réaménagements dans le bien. Enfin, la décision de quitter un centre urbain et un appartement expose chacun à d’éventuels travaux, pour faire du logement un endroit conforme à ses aspirations. D’autant que dans le même temps, le sujet de la performance énergétique des logements et l’extension du télétravail, ont mis en lumière des nécessités de réaménagement des espaces de vie, avec à la clé des travaux imprévus. Plusieurs solutions se présentent alors, en fonction de la nature des travaux, de qui les réalise et du projet final de détention du logement dans l’avenir.
Petit tour d’horizon…
Le prêt à la consommation : la simplicité
C’est LA solution facile et pratique par excellence, surtout pour réaliser tout ou partie des travaux soi-même. Des justificatifs du projet seront demandés (surtout au-delà de 20 000 euros), mais aussi des devis ou des factures pro forma, pour l’étude du dossier. Les justificatifs des dépenses sont moins souvent réclamés sauf si le prêt est affecté (avec donc un paiement direct au fournisseur ou au prestataire). Précaution à prendre : faire mentionner l’objet du prêt dans l’offre pour pouvoir déduire fiscalement les intérêts si les travaux sont destinés à un logement loué.
Si les travaux font l’objet d’une prise en charge par les dispositifs d’aides gérés par l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) ou par Action Logement (comme MaPrimRenov’), le versement des aides peut prendre plusieurs mois. Dans ce cas, il est possible de demander de différer le remboursement du capital sur quelques mois pour ne payer que les intérêts et la prime d’assurance de prêt.
Le prêt immobilier : pour les gros travaux
Dès lors que le prêt va dépasser 75 000 euros, il rentre dans le cadre d’un prêt immobilier pour des questions de protection du consommateur. Moins souple que le prêt à la consommation, il faudra justifier impérativement de l’usage des fonds par des factures acquittées. Par contre, les avantages sont de taille : une durée plus longue que pour le prêt à la consommation, limité à 8, 10 ou 12 ans. Avec le prêt immobilier, et surtout si les travaux modifient sensiblement la valeur potentielle du bien, l’emprunteur peut même obtenir des durées dépassant les 20 ans.
De plus, les solutions de lissage, de différé et de modulation sont plus répandues dans les banques, pour s’adapter à l’endettement existant. Enfin, le niveau actuel des taux d’intérêt, historiquement bas, peut permettre de reprendre les encours pour y intégrer le nouveau crédit afin de ne pas bousculer le montant de remboursement préalable.
Le regroupement de crédits offensif
À l’instar du réaménagement évoqué dans le dernier cas du prêt immobilier, il est aussi possible de restructurer la totalité de ses crédits. La banque spécialisée ou le courtier en crédit optimiseront le montage, notamment en présence de prêts réglementés ou aidés.
Pour les ménages recomposés ou les multiinvestisseurs, ces solutions peuvent réellement s’avérer utiles pour redynamiser une stratégie plus offensive de futures nouvelles opérations, ou pour valoriser au mieux le patrimoine locatif. Attention cependant : si le nouveau prêt englobant d’anciens crédits permet, peut-être pour certains d’entre eux, de défiscaliser les intérêts, il faudra faire une règle de rapport sur la fraction correspondant aux montants des prêts concernés et ce, dans la limite du tableau d’amortissement initial. Ce qui veut dire qu’on ne peut pas recréer des intérêts plus élevés que ce qui était prévu.
Des solutions pour des situations complexes
Les conditions d’accès au crédit s’étant durcies depuis ces derniers mois, tant pour le niveau d’endettement que pour le mode de calcul des revenus locatifs, et le niveau de revenus actuels pouvant être précarisé par la situation de la personne – avec ou sans lien avec la crise sanitaire –, le recours à un prêt « classique » ou de regroupement peut être plus compliqué. Il existe des montages ou des solutions permettant la mobilisation d’autres actifs du patrimoine ou faisant intervenir des tiers (famille par exemple), afin de dégager de la trésorerie pour réaliser les travaux.