La question de la transmission des offres est récurrente chez les professionnels. Certains estiment que la première offre reçue doit être présentée au vendeur, discutée et négociée et qu’en cas de refus, les suivantes sont traitées pareillement ; d’autres présentent toutes les offres reçues, au fur et à mesure qu’elles arrivent tant qu’une offre n’a pas été acceptée par le vendeur.
Commençons tout d’abord par le rappel du cadre réglementaire et déontologique de la profession. L’alinéa premier de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 dispose que le professionnel doit au maximum dans un délai de huit jours informer son mandant de l’accomplissement de sa mission (mandat pour vendre ou acheter). Le 4° de l’article 8 du décret du 28 août 2015 portant code de déontologie des professionnels prévoit que le professionnel doit rendre compte et tenir informé dans les meilleurs délais de l’accomplissement de sa mission. Ainsi, sur ces bases réglementaires, le professionnel visé par l’article 1er de la loi HOGUET doit transmettre les offres dans le meilleur délai possible à ses mandants vendeurs.
Ensuite, il faut considérer les pouvoirs donnés dans le mandat par le mandant ; le mandat comporte-t-il ou non un pouvoir de représentation ? Ce point a déjà été traité dans les colonnes du Journal de l’Agence, mais rappelons simplement que le mandat peut comporter une clause de représentation aux termes de laquelle le professionnel pourra aller jusqu’à accepter une offre et signer la promesse pour le compte de son client ; tout comme un mandat de gestion ; mais la plupart du temps, les mandats ne comportent pas une telle clause et sont simplement des mandats d’entremise qui laissent le libre choix au vendeur d’accepter l’offre qui lui conviendra.
Dans le cas du mandat avec clause de représentation, l’agent immobilier est dans le devoir professionnel d’analyser les offres reçues et de prendre la responsabilité de choisir celle qui aura le plus de chances d’aboutir à la réitération authentique tout en présentant les meilleures garanties. Cette solution peut être lourde de responsabilité pour le professionnel.
Dans le cas du simple mandat d’entremise, qui est le plus souvent usité, c’est le mandant vendeur qui choisira l’offre qui présentera le plus de chances d’aboutir à la vente définitive du bien, aidé bien entendu par le professionnel et son devoir de conseil.
C’est ce cas qu’il faut encore plus détailler et analyser. En pratique, il arrive parfois que les professionnels reçoivent plusieurs offres simultanément sur un même bien ; peu importe la question du prix et modalités offerts.
Certains choisissent de présenter et « d’épuiser » la première offre avant de présenter éventuellement les suivantes en cas de refus du vendeur d’agréer la première. Quel est le risque à ne pas présenter les autres offres alors que le professionnel a pour mission de présenter les biens, recueillir les offres et les transmettre ? L’intérêt légitime du vendeur est d’avoir le maximum de chances de pouvoir vendre son bien. Les offres concurrentes peuvent apporter de meilleures garanties d’aboutissement tel qu’une absence de recours à un prêt, ou encore, une offre arrivée temporellement après la première peut offrir un prix bien supérieur à celle-ci. Que se passe t’il en cas de « rétention » d’offres ? Le professionnel ne fait-il pas perdre à son client mandant la chance de percevoir un meilleur prix ou de meilleures garanties d’aboutissement de la vente ?
Le professionnel est débiteur de devoirs de transparence, de loyauté, d’information et de conseil. Ne pas informer un mandant vendeur d’offres concurrentes serait constitutif d’une faute pouvant engager la responsabilité du professionnel en cas de perte de chance de pouvoir obtenir de meilleurs conditions de vente par exemple.
Du côté du Code Civil, l’article 1991 dispose que : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. » Ainsi, tant que le mandant n’a pas accepté une proposition d’achat, le mandataire doit continuer sa mission et lui présenter les éventuelles autres offres.
De cette analyse, nous pouvons aussi retenir que des acquéreurs souhaitant faire une proposition d’achat à des conditions supérieures au mandat ne doivent pas non plus être écartés.
En conclusion, n’oublions pas que l’agent immobilier est missionné par son vendeur et à cet égard à des devoirs envers lui. Il a le devoir de transmettre toutes les offres à son mandant ; la pratique de la rétention pour épuiser les offres une par une est potentiellement fautive à l’égard du mandant en ce qu’elle peut le priver de la chance d’obtenir de meilleures conditions (prix ou garantie de voir la vente réalisée).