Ce sujet a déjà été traité à plusieurs reprises dans les colonnes du Journal de l’Agence mais nous constatons encore des professionnels qui sont menacées par des acquéreurs voire leurs conseils ou notaires lorsque l’un des acquéreurs potentiel qui a formulé une offre au prix du mandat n’a pas le bien et qu’un autre obtient l’accord du vendeur.
Les acquéreurs et leurs conseils et notaires croient éperdument que toutes les dispositions du Code Civil peuvent recevoir application et qu’ainsi la première offre au prix doit être acceptée par le vendeur.
La jurisprudence abondante est claire sur le sujet depuis des décennies : une offre au prix du mandat ne vaut pas vente si le mandat de l’agent immobilier ne contient pas de clause expresse lui donnant pouvoir de représenter son mandant (art 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972). Le vendeur conserve la liberté d’agréer l’offre qui lui conviendra le mieux. C’est le cas de la très grande majorité des mandats !
Alors que répondre face aux menaces et intimidations de certaines parties ? Voici une suggestion à adapter à vos besoins si votre mandat ne contient pas de clause de représentation (ce qui est souvent le cas) .
Proposition de réponse type
« Suite à votre communication m’intimant de reconnaitre comme formée la vente entre XXXX et le vendeur en vertu d’une offre au prix émise, je ne peux malheureusement pas partager votre raisonnement juridique.
En qualité de professionnel réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, mes mandats sont régis par cette loi spéciale.
Il est de jurisprudence constante que le mandat de l’agent immobilier, sauf s’il comporte l’autorisation expresse de s’engager pour une opération déterminée (art 72 al 3 du décret de 1972), n’est qu’un contrat d’entremise qui ne permet à l’agent immobilier que de présenter des offres au mandant vendeur qui conserve sa faculté d’apprécier les offres et d’agréer celle qu’il choisira. La Cour de Cassation a pu rappeler la qualification donnée de mandat d’entremise (Cass. Civ. 1ère 5 février 2020) au mandat de l’agent l’immobilier.
C’est à tort que vous confondez les règles du Code Civil avec la loi spéciale. Une « offre aux prix » émise à un agent immobilier n’engage pas le vendeur qui conserve toute liberté d’agrément.
En effet, la Cour de Cassation a eu l’occasion à plusieurs reprises de rappeler la véritable qualification du mandat loi Hoguet. La haute juridiction (Cass. 1ère Civ – 10 mai 1995 – n°92-16114) a pu dire dans un arrêt que tant l’intitulé du mandat que la clause « ratifier la vente à tout preneur présenté par l’agence X en acceptant le prix et les conditions des présentes » étaient insuffisants au regard des exigences posées par l’alinéa 3 de l’article 72 du décret de 1972 pour engager l’opération de vente. La Cour a réaffirmé qu’une offre d’achat aux prix et conditions du mandat de l’agent immobilier n’engageait pas le vendeur (Cass. 1ère Civ – 14 décembre 2004 – n°03-10528). Il faut donc entendre, à la lecture de la jurisprudence, que pour qu’un vendeur puisse être contraint de vendre il faut que le mandat transfère le pouvoir pour l’agent immobilier d’aliéner le bien en lieu et place du mandant avec une véritable clauses de représentation. A défaut, le mandat est un simple mandat d’entremise.
Ma seule mission est donc de transmettre les offres au vendeur, qui choisit d’agréer celle qui lui convient.
Aussi, je vous prie, de bien vouloir prendre considération de cette impossibilité de forcer la vente sur la base de votre argumentation. »
Les règles sont détaillées dans ces articles :