Les copropriétés drainent une part importante du parc résidentiel, y compris locatif. Les enjeux des travaux de rénovation y sont donc considérables, à telle enseigne que le Plan de Relance a intégré pour la première fois cette double dimension. L’avant-projet de loi « Climat et résilience » viendra renforcer et compléter les dispositifs de la loi Énergie-Climat (nov. 2019), en s’attaquant notamment aux « passoires thermiques » qui devront être traitées d’ici 2023 (classe G) et 2028 (classe F). Concrètement, la loi contraint les bailleurs à rénover, faute de quoi ces logements ne pourront plus être loués.
Comment rénover lorsque les travaux n’ont pas été votés en AG en 2020 ?
« Limiter les logements « passoires thermiques » est certes une priorité pour ceux qui y vivent et ceux qui les louent comme pour notre planète », souligne Danielle Dubrac. Mais aujourd’hui, ces logements énergivores représentent encore 25% du parc locatif privé. C’est considérable. S’ils ne sont pas rénovés, ils sortiront du parc, entraînant une chute de l’offre : cela représente 90 000 logements d’ici 2023, et 2 millions d’ici 2028. Parallèlement, la construction est déjà en forte baisse, et le projet de loi Climat et Résilience comprend en outre un plan de lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain qui limitera les projets de construction.
Dès lors, rénover dès aujourd’hui les immeubles collectifs est indispensable ; mais comment faire lorsque les travaux n’ont pas été votés en AG de copropriété en 2020 dans le contexte Covid ? « On ne vote pas facilement des travaux en cochant les cases d’un formulaire de vote par correspondance, massivement et nouvellement utilisés depuis juillet 2020 à défaut de réunions physiques », martèle Danielle Dubrac, s’appuyant sur l’enquête effectuée par l’Unis en février 2021 qui confirme que le vote par correspondance n’a pas favorisé le vote de travaux, pour 95% des adhérents.
Un outillage administratif à parfaire
« Si l’on ne peut pas rénover les logements peu performants, et qu’on ne peut pas construire, comment va-t-on loger les Français demain ? », alerte Danielle Dubrac.
Certes, la Loi est ambitieuse et les financements sont considérables, notamment sur MaPrimRénov pour les copropriétés et les bailleurs (1,7 mds €), mais ils sont insuffisants par rapport au coût global de rénovation estimé (environ 70 mds). L’outillage administratif est lui, à parfaire : les audits énergétiques, le plan pluriannuel de travaux, les DPE individuels et collectifs, etc. « Toute la panoplie nécessaire à identifier, planifier et réaliser les travaux est en cours d’élaboration et devrait voir le jour dans la loi Climat. Mais dans combien de temps ? », s’impatiente Danielle Dubrac. « L’Agenda Climat ne tient pas compte de l’Agenda Copropriété qui a été perturbé par la crise. On a un vrai problème d’ajustement de la temporalité, c’est-à-dire d’alignement et de réalisme du calendrier ».
Il faut donc saisir l’opportunité de MaPrimeRenov en 2021 et 2022, avant l’interdiction de louer en 2023. Mais en 2023, certaines copropriétés débuteront à peine les travaux. Car en amont, il faut un audit, avec des préconisations de travaux, puis constituer un Plan, le voter et le financer. Au rythme des AG annuelles, et même avec des délégations de prises de décision intermédiaires, le rythme de la copropriété reste lent.
« 2020 fut une Année Blanche pour les copropriétés. Comment 2023 pourrait-elle, en l’état, être une Année Verte ? », conclut Danielle Dubrac.
Propositions de l’Unis
Pour les Copropriétés :
- Favoriser un audit énergétique systématique : Un plan quinquennal de travaux élaboré sur la base d’un Diagnostic technique global (DTG)
- Agir pour un financement incitatif du DTG, accompagner ces plans quinquennaux, mobiliser un tiers financement des travaux ; appuyer par la valeur verte.
- Revoir la majorité de vote de travaux qui reste un frein
Pour les bailleurs :
Inciter plutôt que contraindre : étendre le dispositif Denormandie dans l’ancien ou l’ouvrir aux propriétaires de F&G ; Nécessité de bâtir un produit de prêt aux « bailleurs »
Sur l’urbanisme :
Permettre la vente à rénover, et permettre la construction de « logements intermédiaires » en application de l’article 51 de la loi ELAN
Chiffres repères
- 450 000 copropriétés pour 10 millions de logements, soit un tiers du parc immobilier résidentiel
- 4,7 millions de logements sur les 10 millions de logements sous régime de la copropriété. 2 millions sont classés en F et G. Plus de 60% des 6,5 millions de logements locatifs privés sont situés en copropriété
- Sur une assiette de l’ordre de 20 K€ de travaux par logement classé en F et G et de 10 K€ par logement classé en E, cela représente un volume d’environ 70 milliards de travaux à réaliser