Concernant les transactions, le marché du logement s’est montré assez résilient, avec un volume de transactions en baisse, mais très proche du million de ventes et des prix qui résistent, toujours soutenus par le niveau très bas des taux d’intérêt.
Malgré un léger recul des transactions, la pierre a remarquablement résisté en 2020
Cette année 2020 restera gravée dans le souvenir de la plupart d’entre nous. Dans ce contexte économique et sanitaire sans précédent, comment s’est comporté l’immobilier ? Il a été remarquablement résilient. Les conditions de visite et d’exercice des transactions n’ont pourtant pas été des plus faciles. « Entre mars et, mai, l’activité des agences a chuté de 80%. Nous avons longtemps craint pour la survie de nombre de nos adhérents. Mais comme nous l’écrivions déjà en juin, nous gardions confiance dans l’intérêt des Français pour la pierre », explique Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.
De fait, le volume de transactions est resté proche du million, à 980 000 opérations. Ce niveau élevé peut surprendre. Ce n’est pas forcément le ressenti le plus communément partagé, mais c’est à cause de l’effet loupe de Paris, où les transactions ont en effet chuté de 17%. L’Île-de-France aussi a reculé. Il n’empêche, malgré la baisse générale de 8% sur un an, le niveau national est resté supérieur à ceux de 2017 et de 2018. En outre, ces chiffres s’inscrivaient dans un mouvement de hausse ininterrompue depuis cinq ans.
Pour Jean-Marc Torrollion, « En ces temps troublés, l’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Français. Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. »
Des prix toujours en légère progression
De même, en valeur, les prix se sont non seulement maintenus, mais ils ont poursuivi leur progression, à +4%, alors que, parallèlement, l’inflation est restée contenue à 0,2%. Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 807 euros. Plus précisément, à 3844 € pour les appartements (+5,3%) ; et à 2276 € pour les maisons (+ 2,4%).
Des disparités entre marchés, mais une amorce de convergence
Comme toujours, la synthèse occulte de fortes disparités, en particulier entre la capitale et le reste du territoire. A Paris, les prix continuent de grimper, de 3,4%, pour atteindre, dans les appartements, les 10 534 euros du mètre carré. En Île-de-France, la progression est de 5,4%, à 6 270 euros le mètre carré pour les appartements, et 3 416 € pour les maisons. En province, les prix progressent plus modérément, de 3,3%. Tandis que dans les DOM (hors Mayotte), ils augmentent de 1%, alors qu’ils avaient augmenté de 2,6% l’année précédente.
Le phénomène de résilience se traduit aussi dans l’évolution des prix selon la taille des villes. 2020 avait apparemment été l’année de la revanche pour les communes rurales, devenues les coqueluches des ménages urbains cherchant à fuir le confinement. Cette attractivité tarde à se traduire en termes de prix. Ces localités ont simplement freiné leur érosion, en ne reculant en valeur que de 0,5%, après avoir dégringolé de 10,3% sur la décennie. « Cette fois, il convient plutôt de souligner une amorce de rééquilibrage. La campagne et les petites localités ont commencé à enrayer leur baisse, alors que leur dégringolade, constante depuis dix ans, s’opérait jusqu’alors à un rythme autrement plus soutenu », précise Jean-Marc Torrollion.
Les métropoles toujours attractives
En revanche, les métropoles régionales paraissent mieux portées par la tendance. Ce sont, d’une part, celles qui se classent entre la deuxième et la dixième place, et celles qui vont de la onzième à la cinquantième place. Rennes, Nîmes, Nantes et Montpellier ont ainsi vu leurs prix bondir, respectivement de 7,4%, 6,2%, 5% et 4,5%. Bordeaux reste la deuxième ville la plus chère de France, à 4 658 euros, devant Lyon (4 293 euros).
Mais il y a aussi des perdantes, comme Le Mans ou Rouen, où les prix baissent. Dans certaines de ces grandes capitales régionales, mieux vaut acheter que louer. C’est le cas d’Orléans, Marseille Dijon et Rouen.
En 2021, les inconnues demeurent nombreuses. Ce qui paraît probable, c’est que les taux d’intérêt pour emprunter demeureront bas. Il est également possible de tabler sur une stabilisation des durées des crédits autour d’une moyenne de 21 ans. Pour le reste, notamment le moral des ménages, tout dépendra de l’ampleur de la crise économique.
La FNAIM s’inquiète des contradictions de la politique du logement
En 2020, la FNAIM a salué les mesures sans précédent mises en place par l’Etat en soutien des entreprises au cœur de la crise sanitaire : le chômage partiel et le Prêt garanti par l’Etat*. Cette année aura aussi été marquée par deux actes forts et responsables que la Fédération nationale de l’immobilier et son président, Jean-Marc TORROLLION, ont souligné : l’infléchissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ou encore la disposition Kasbarian, dont l’objectif est de lutter efficacement contre les squats et ainsi défendre le droit de la propriété. Pour autant, la FNAIM s’interroge sur la ligne directrice du gouvernement quant à sa politique du logement, « pétrie de contradictions », notamment vis-à-vis des bailleurs.
Rénover, oui, mais à quel prix ?
La FNAIM craint l’après, et redoute notamment une pénurie de logements à moyen terme, sous l’effet combiné de la correction à venir du PTZ et du Pinel, de la baisse constatée de la construction neuve et d’une politique de lutte contre l’artificialisation des sols, notamment.
« La volonté politique affichée de densifier l’habitat pour répondre à la demande des Français en termes de logement se trouve, sur le terrain, en opposition avec les résistances des élus locaux et d’une partie de la population. » explique Jean-Marc Torrollion qui poursuit « Les politiques souhaitent multiplier les logements collectifs et lutter contre l’artificialisation des sols. C’est légitime mais nous risquons l’impasse alors que la demande des Français pour la maison individuelle avec jardin reste forte, confortée par le confinement. »
« Cette pénurie pourrait être amplifiée par l’exclusion, à horizon 2028, des logements du parc locatif privé portant les étiquettes F et G – 1,7 million, sur les 4,8 millions de logements très énergivores que compte la France – à moins d’un effort considérable d’investissement de la part des bailleurs, afin qu’ils consomment moins de 331 kWh/an/m² », précise Jean-Marc Torrollion.
La rénovation énergétique est un des piliers du Plan de relance. Si la FNAIM a loué certaines mesures décisives en 2020, dont l’ouverture de MaPrimeRénov’ aux copropriétés, elle regrette l’accumulation des messages alarmants adressés par l’Etat ou les collectivités locales (explosion des taxes foncières, maintien de l’encadrement des loyers, soumission des loueurs en meublé professionnel aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés, etc.). Elle s’inquiète aujourd’hui de la situation paradoxale dans laquelle sont plongés les bailleurs, tiraillés entre des exigences environnementales croissantes et l’inadéquation des dispositifs d’accompagnement, et juge MaPrimeRénov’ encore insuffisante pour 61% des bailleurs.
Comment les professionnels de l’immobilier voient 2021
La FNAIM a réalisé une consultation nationale auprès de ses adhérents (professionnels de l’immobilier) sur leur perception récente et à venir du marché du logement ancien. Il ressort des différentes réponses que malgré la double inquiétude économique et sanitaire, la pierre n’a pas perdu son attractivité, mais le secteur est fragilisé.
Le stock de logements à vendre est au plus bas : pour cette raison en particulier, le volume de transactions devrait baisser en 2021. En revanche, les prix se maintiendront, à l’exception possible de Paris et des dix premières villes de France. Telle est la vision du marché de l’immobilier par les professionnels. Elle ressort d’une enquête réalisée en décembre 2020 auprès de 1 082 agents immobiliers affiliés à la FNAIM.
Ces professionnels sont donc partagés entre volontarisme et principe de réalité. La résilience du marché en 2020 les a réconfortés. Celui-ci a été soutenu par les particuliers. Au plus fort de la crise sanitaire, l’indice de confiance des ménages est resté plus haut que lors de la crise des gilets jaunes.
De fait, en juin 2020, 47% des personnes interrogées jugeaient le moment opportun pour acheter. Cependant, 29% seulement disaient la même chose pour vendre. Si ce déséquilibre persiste, il aura mécaniquement un effet sur la fluidité des transactions.
Une grande inconnue : l’attitude des banques
Des retards dans la concrétisation pourraient cependant décourager certains candidats. « D’autant que les craintes, notamment liées à la perte de son emploi, viendront s’y ajouter », précise Jean-Marc Torrollion. Malgré des taux qui restent particulièrement bas, le risque, et c’est le constat que font les professionnels, est que les inquiétudes liées à la crise sanitaire fassent passer au second plan la conjoncture particulièrement favorable pour emprunter. »
L’ennui, c’est que tout le monde n’est pas logé à la même enseigne pour profiter de cette aubaine. Les professionnels s’en inquiètent, d’ailleurs. Depuis le 28 novembre dernier, date de la reprise des visites, 65% ont observé une baisse de leur volume d’activités. Or pour nombre des agents immobiliers interrogés, l’explication de ce recul réside davantage dans les restrictions de crédit que dans la crise sanitaire. La preuve, expliquent-ils, près de la moitié (47%) ont vu augmenter les annulations pour refus de prêts.
Dans ce contexte, l’assouplissement des recommandations du HCSF a certes été apprécié. Mais à l’avenir, quelle sera l’attitude des banques ? Si la prudence l’emporte chez elles, notamment vis-à-vis des acquéreurs travaillant dans les secteurs touchés par la crise, cet attentisme agira, selon les agents immobiliers, comme un frein sur le marché en 2021.
Vers la fin de l’hyper concentration urbaine ?
L’évolution du marché pourrait aussi être accentuée par un changement dans les aspirations des Français. Pourquoi les professionnels de l’immobilier prévoient-ils des prix stables, sauf à Paris et dans les dix principales métropoles ? Parce que c’est là, dans ces grandes concentrations urbaines, que le nombre des transactions a le plus baissé. Le rééquilibrage s’est opéré au profit de villes plus moyennes. Poitiers en est un bon exemple. Depuis la mise en service de la ligne à grande vitesse Paris-Bordeaux, qui la dessert, les prix du mètre carré ainsi que les loyers augmentent, malgré la perte en 2016 de statut de capitale régionale. Même si le phénomène est encore trop récent pour la désigner comme une tendance lourde, les professionnels de la FNAIM n’hésitent cependant pas à évoquer la remise en cause de la métropolisation.
Le retour des meublés
C’est que le confinement et l’avènement du télétravail ont inspiré de nouveaux comportements. L’idée fait son chemin de quitter les grandes villes. Mais comme c’est là que se concentrent principalement les sièges des principaux employeurs, il faut bien revenir de temps en temps participer à des séances de travail en présentiel. En réponse à ce nouveau besoin, la location ponctuelle de meublés semble promise à un bel avenir. A Paris, elle représente désormais près du quart (22%) du parc locatif. Sur toute la France, sa part moyenne est passée en dix ans de 8,79% à 11%.
La vie des agences immobilières durement impactée
Cette mutation impactera-t-elle l’activité des agents immobiliers ? Pas trop si l’on en croit l’enquête, dans la mesure où c’est surtout le segment de la vente qui a chuté, tandis que 40% des adhérents interrogés relèvent une stabilité de la location. Il n’empêche, 38% ont constaté une baisse. Ce n’est pas négligeable, d’autant moins que la location saisonnière a été lourdement pénalisée. Elle a été la victime directe de la pandémie : des baisses d’activité d’au moins 25% ont été enregistrées par 52% des agents. Pour situer l’ampleur de la crise traversée, près de 40 % des agences ont contracté un prêt garanti par l’État (PGE), dont 96 % ne l’ont pas du tout remboursé à ce jour.
Les propositions immédiates de la FNAIM
Désireuse de rester un partenaire constructif pour accompagner les pouvoirs publics, la FNAIM avance des pistes de travail.
Dans l’immédiat, afin d’accompagner les bailleurs de locaux d’habitation F et G, au cœur d’une urgence absolue, la FNAIM réitère sa demande de doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, si le montant des travaux est composé pour 40% de montant de travaux d’économie d’énergie (collectif ou individuel), de prévoir la déductibilité des travaux de rénovation des revenus fonciers en provenance de locaux professionnels ou commerciaux et d’affecter une part des fonds du Livret A au financement de la rénovation énergétique, avec une part majoritaire pour le logement privé.
Par ailleurs, pour prévenir la sortie des biens F et G du parc locatif, la FNAIM suggère la création d’un nouvel instrument contractuel la « Vente en l’état futur de rénovation », assorti d’une réorientation pour le Denormandie dans l’ancien, vers l’ensemble du parc F & G. La FNAIM portera ses propositions auprès du groupe de travail lancé par le Gouvernement sur le financement de la rénovation, qu’elle salue.
Elle invite enfin les collectivités locales à mieux se saisir des outils de l’urbanisme au service de la rénovation énergétique.
* Selon une enquête réalisée par la FNAIM auprès de 1 082 professionnels de l’immobilier en décembre 2020, près de 40 % des agences ont contracté un PGE.