Après huit semaines d’arrêt du marché lors du 1er confinement, se sont rajoutées quatre semaines de ralentissement du 30 octobre au 28 novembre (date de réouverture des agences et de reprise des visites). Arithmétiquement, l’activité immobilière aurait dû enregistrer une baisse de -25% en 2020. Et pourtant, au terme de cette année tourmentée, le nombre de ventes au niveau national ne recule que de -12,1% dans le réseau CENTURY 21, société du groupe Nexity. Comparé à d’autres secteurs économiques, le marché immobilier de l’ancien fait figure de miraculé.
Un phénomène de rattrapage a été observé durant les mois qui ont suivi le 1er déconfinement, quand les projets mis en suspens en mars se sont additionnés à ceux qui ont émergé pendant ces huit semaines. Juin et juillet ont été des mois records en termes d’activité.
Ce phénomène de retenue n’a pas été constaté au second confinement. Les Français dans leur grande majorité ont continué de travailler, les ventes initiées avant fin octobre ont pu aboutir -les compromis pouvant être signés-, l’engorgement a donc été moins important.
Soutenue par des taux bas, la demande est demeurée extrêmement vigoureuse en 2020 se portant majoritairement sur les maisons. Sur l’année, le nombre de transactions n’a reculé que de -6,5% sur ce segment (versus -22,3% pour les appartements).
Les tensions entre l’offre et la demande se sont traduites par une progression des prix, plus forte pour les maisons (+4,1%) que pour les appartements (+1,2%). Sur ces deux segments, le prix moyen au m² atteint en 2020 un record historique : 2193 € le m² pour les maisons et 3682€ le m² pour les appartements.
Cette évolution des prix s’observe également dans le montant moyen d’une acquisition. En 2020 ces montants moyens franchissent un nouveau palier : 248 437 € pour une maison, 215 763 € pour un appartement. Effet du confinement, sans doute : les Français achètent plus grand, jamais la superficie moyenne d’une acquisition n’a été aussi importante (116,9m² pour une maison et 58,7 m² pour un appartement). Pour financer ces achats, tous les paramètres du crédit sont optimisés : la durée des prêts est au plus haut (21 ans en moyenne) et le financement par emprunt représente désormais 80,5% de la somme globale investie.
Dans ce contexte, une catégorie socioprofessionnelle est particulièrement à la peine : les employés/ouvriers voient leur proportion parmi les acquéreurs reculer de -6,1%.
Les grands gagnants sont les + de 60 ans dont la part augmente de +7,2% (ils représentent, à eux seuls, 17,9% des transactions en 2020). Enfin, si l’acquisition au titre d’investissement locatif a baissé au 1er semestre, le second semestre a sur-corrigé la tendance, et en 2020 le placement représente au global 29,4% des transactions réalisées, un niveau sans précédent France entière (pour comparaison, en 2017, il n’était que de 17,4%).
A Paris
A Paris, les prix ont continué de grimper (+5,3% en 2020). Le prix moyen au m² atteint 10 599€, établissant un nouveau record. La tendance du dernier trimestre laisse cependant envisager qu’un plafond a été atteint et la progression des prix parisiens semble s’enrayer. Sur l’année, le nombre de ventes chute de -35,4%. Les raisons tiennent à des niveaux de prix très élevés, mais également au fait que la reprise d’activité n’a pas été aussi prononcée à Paris que sur le reste du territoire. Une partie des Parisiens, confinés à la campagne, ne sont retournés dans la Capitale que vers mi-juin enclenchant plus tardivement leur projet immobilier.
Le montant moyen d’une acquisition parisienne est désormais de 548 950 €, en hausse dans la mesure où le prix moyen au m² augmente mais aussi parce que la superficie moyenne progresse (+3,8m² en 2020) pour s’établir à 53,1 m² (un autre nouveau record). Quitte à vivre et à travailler chez soi, autant que le domicile soit le plus grand possible ! Pour financer cette acquisition, les Parisiens allongent la durée de leur prêt (21,6 ans en moyenne) et augmentent la quotité de financement par emprunt (72,5% en 2020 versus 67,8% en 2019). Ces niveaux de prix excluent du marché les ménages les moins fortunés, et la part des employés-ouvriers s’écroule : -16,3%. Année après année, ils sont contraints de s’éloigner d’une ville qui ne sait plus accueillir les familles modestes et ils ne représentent plus que 4,1% des acquisitions en 2020.
Dans la Capitale, les achats sont destinés à 60,8% à la résidence principale. La part des acquisitions affectées à la résidence secondaire chute pour ne représenter que 3,7% des transactions (les étrangers notamment ne sont plus là pour dynamiser ce segment de marché) ; l’investissement locatif a, en revanche, le vent en poupe (31,1% des acquisitions) : il s’agit d’un niveau historiquement haut.
En Ile-de-France
La hausse des prix est encore plus forte dans les départements franciliens : +6,2% pour les maisons et +8% pour les appartements. Le prix moyen au m² établit un nouveau record : 3249€ le m² pour une maison, 4357€ le m² pour un appartement. Cette hausse des prix n’est pas sans conséquence sur l’activité qui recule plus fortement qu’à l’échelle nationale : -21,1% pour le segment des maisons et -25,6% pour celui des appartements. Les montants moyens d’une acquisition dans la région francilienne n’ont jamais été aussi élevés : 254 712€ pour un appartement, 362 802€ pour une maison. A ces prix, toutes les familles ne peuvent pas acheter. Parmi les acquéreurs, la catégorie socioprofessionnelle des employés-ouvriers accuse le coup et sa part baisse de -6,9%. Ce sont les cadres moyens, les cadres supérieurs et professions libérales qui sont à la manœuvre (représentant respectivement 38,2% et 15% des acquéreurs) : certains ont choisi de quitter paris pour trouver en 1ère couronne une maison avec jardin qui leur ont tant manqué durant le confinement. D’autres profitent de prix plus abordables qu’à paris pour réaliser un investissement locatif : les transactions dédiées au placement atteignent un niveau inégalé dans la région (23,9%) en hausse de +7,7% par rapport à 2019.
A l’échelle départementale, la vente de maisons résiste relativement mieux dans le Val-de-Marne (-11,9%) et le Val d’Oise (-12,1%) qui voit arriver massivement les cadres moyens et cadres supérieurs (leur part augmente de +24,1% et +11,6% parmi les acquéreurs).
Dans les régions
Partout l’activité recule sauf dans deux régions qui se distinguent en voyant les ventes de maisons progresser : le Grand Est (+2,6%) et la Normandie (+6% !). Les prix augmentent dans toutes les régions avec cependant de grandes variations allant de +0,7% pour les maisons en Auvergne-Rhône-Alpes à +10% pour les maisons dans les Pays de la Loire et en Bretagne. Des différences notables s’observent également sur le montant moyen d’une acquisition compris, pour un appartement, entre 114 394 € en moyenne dans les Hauts-de-France et 237 719€ en PACA (254 712 € en Ile-de-France). Une maison se vend quant à elle entre 146 691€ en moyenne en Bourgogne-Franche-Comté et 471 324€ en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
En conclusion
Qui oserait encore adopter un ton péremptoire en évoquant les perspectives du marché immobilier de l’ancien ? Ceux qui affirmaient que la Covid entraînerait un effondrement des prix se sont lourdement fourvoyés. L’immobilier résiste, envers et contre tout. Les Français s’ajustent, s’adaptent et rebondissent, profitant des taux bas pour concrétiser leur rêve : la pierre, symbole de stabilité quand la Bourse s’agite, de sécurité pour la famille quand les repères s’étiolent, de valeur refuge quand l’avenir s’obscurcit. Dans ce contexte, l’assouplissement des conditions d’octroi du crédit, autorisé mi-décembre par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est une bonne nouvelle pour le secteur et un signal positif envoyé aux Français. Dans l’acquisition immobilière réside un pacte social, symbole de progrès, de sécurité à la fois financière, patrimoniale et psychologique sur laquelle fondent beaucoup d’espoir les plus jeunes et les plus modestes notamment.