L’immobilier, lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT)
L’immobilier est au centre des préoccupations de TRACFIN, service de renseignement financier pointe plusieurs vecteurs de blanchiment d’argent.
En premier lieu, les segments du marché tels l’immobilier parisien, porté par la pression à la hausse des prix, l’immobilier de prestige dans les régions à fort potentiel touristique telles que la Côte d’Azur et certaines stations alpines.
TRACFIN évoque ensuite l’achat de biens résidentiels grand public dans la périphérie des agglomérations, financés à partir de profits issus du trafic de stupéfiants, de la corruption d’agents publics étrangers ou de pratiques financières singulières telles que la « tontine » *.
Le rapport souligne enfin le rôle joué par l’immobilier commercial qui fait intervenir une diversité d’acteurs professionnels dont certains sont particulièrement exposés au risque de blanchiment.
Certains promoteurs immobiliers, marchands de biens ou fonds d’investissement spécialisés immatriculés à l’étranger ont en effet recours à des montages complexes afin de dissimuler le bénéficiaire effectif du bien et l’origine des fonds utilisés pour son acquisition.
« La variété des professions présentes sur le marché immobilier expose ce secteur à toutes les phases du blanchiment : placement, empilage et intégration, estiment les auteurs du rapport. Les risques existent à toutes les étapes de la vie d’un projet immobilier : lors de l’attribution de marchés immobiliers (corruption d’agents publics), lors de la phase de construction immobilière (recours à du travail dissimulé par des sociétés de BTP), lors de transactions ou locations immobilières (dissimulation de profits issus de divers crimes et délits, manipulation du prix du bien, fraude aux dispositifs d’exonération fiscale, escroquerie de type Ponzi), ou encore lors de la contraction d’un prêt immobilier (recours à de faux documents). »
Les professionnels de l’immobilier et du droit doivent faire plus de déclarations de soupçons
Assujettis aux obligations de LCB/FT (lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme), les notaires et les agents immobiliers, jouent un rôle primordial dans la détection de schémas de blanchiment dans le secteur immobilier. En 2019, les notaires ont transmis 1 816 déclarations de soupçon (+23 % en un an), tandis que les professionnels de l’immobilier en ont adressé 376 (+37 %). « Le volume d’informations déclarées demeure toutefois modeste au vu du nombre de transactions immobilières réalisées chaque année en France (1 059 000 ventes de logements anciens entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 201930)« , selon TRACFIN.
TRACFin recommande de continuer les efforts de sensibilisation aux professionnels du droit et de l’immobilier.
Attention aux escroqueries en bande organisée
Le financement d’opérations immobilières expose les établissements financiers à l’octroi de prêts obtenus de manière frauduleuse par des réseaux d’escrocs. Le recours à de faux justificatifs de revenus et de patrimoine ou à de faux documents d’identité pour apparaît régulièrement dans les déclarations de soupçons traitées par TRACFIN.
« Ces escroqueries commises en bande organisée reposent sur une connaissance pointue du secteur, renforcée par la complicité, parfois, d’études notariales ou de professions spécialisées telles que les marchands de biens immobiliers« , précise le rapport.
Contrairement aux notaires et aux agents immobiliers, la profession de marchand de biens immobiliers n’est pas réglementée par une loi spécifique et n’entre pas dans le cadre des professions assujetties au dispositif de LCB/FT. Elle présente toutefois un risque particulièrement élevé en matière de blanchiment de capitaux notamment dans les typologies suivantes :
- association avec de grandes fortunes expatriées ou des membres de réseaux criminels cherchant à réinvestir une partie de leurs capitaux dans l’immobilier en France ;
- schémas de corruption internationale, rémunération d’intermédiaires douteux ou rétribution d’investisseurs occultes par le versement de commissions non justifiées économiquement ;
- cavalerie financière, abus de biens sociaux, fraudes à la T VA ou recours au travail dissimulé dans les travaux de rénovation.
L’immobilier exposé au blanchiment du produit de la corruption et du détournement de fonds publics
« Les vulnérabilités les plus importantes du secteur immobilier français concernent les opérations de montant élevé, notamment dans l’immobilier de prestige ou l’immobilier d’affaires. Ces opérations apparaissent davantage risquées lorsqu’elles portent sur des biens situés en zone frontalière ou font intervenir une clientèle étrangère. Certaines de ces opérations visent à blanchir le produit de fonds issus de la corruption ou du détournement de fonds publics.
Pour télécharger l’intégralité du rapport TRACFIN, c’est ici
*La tontine est un dispositif prenant la forme d’une association collective d’épargne viagère. Elle permet à un groupe de personnes de mettre en commun un patrimoine financier géré par un fournisseur de service. A l’issue de son terme, le capital et les produits générés par sa gestion sont répartis entre les survivants de la tontine. Si le dispositif est légal, son fonctionnement a la particularité d’entraîner la disparition du patrimoine placé par l’investisseur, laissant ainsi présager une tentative de dissimulation de patrimoine.