Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ? Comment profiter d’une plus-value exonérée d’impôt ? Voici ce qu’il faut savoir sur la fiscalité immobilière pour conseiller au mieux vos interlocuteurs particuliers. Pour aider vos clients à aller plus loin et chiffrer au mieux les conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier, il est conseillé de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
Lors d’une vente immobilière, la plus-value est la différence entre le prix d’acquisition initial du bien et le prix de vente. Par définition, il s’agit du gain réalisé par le vendeur.
Calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est obtenue en soustrayant du prix de vente, après avoir enlevé les frais de cession, ainsi que la TVA, le prix d’achat, qui est majoré des frais d’enregistrement et des frais forfaitaires ou de la valeur déclarée du bien.
Néanmoins, le montant de l’acquisition peut aussi être majoré par les diverses dépenses de maintenance et de rénovation : reconstruction, agrandissement, etc. Cependant, ces travaux doivent être supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise. Ils doivent être les mêmes que ceux qui sont pris en compte lors de l’estimation du revenu foncier imposable.
Lors de la vente d’un bien acquis depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer une majoration de 15 %, sans obligation de présenter des factures de travaux.
Bon à savoir :
Les travaux d’entretien et de réparation ne peuvent pas être pris en compte lors du calcul. En effet, seuls les travaux qui ont pour objectif de maintenir le bâtiment en état entrent dans la détermination de la plus-value.
La détermination de l’impôt applicable à la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposable. Un impôt forfaitaire de 19 %, à titre d’impôt sur le revenu, lui est appliqué. De plus, elle est sujette à un prélèvement social de 17,2 %. Ces impôts seront prélevés par le notaire lors de la signature de l’acte de vente du bien. Si le montant de la plus-value réalisée au cours de la vente dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % sera aussi appliquée.
Les abattements sur l’impôt
Le vendeur peut bénéficier de plusieurs abattements, selon la situation.
· La durée de la détention
Au-delà d’une durée de détention du bien de 6 ans, un abattement de 6 % est applicable sur l’impôt forfaitaire. Il est de 1,65 % pour le prélèvement social.
· L’abattement exceptionnel
Selon l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, un abattement exceptionnel temporaire peut être appliqué à l’impôt sur le revenu et le prélèvement social, sous certaines conditions.
Bon à savoir :
Le régime d’imposition de la plus-value immobilière varie suivant quelques paramètres, tels que le prix de vente, la durée de détention et la nature du bien.
Dans quels cas une personne peut-elle bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière ?
Le principe est l’imposition de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien. Cependant, il existe quelques cas particuliers d’exonération de la taxation de ce gain réalisé.
· La vente d’une résidence principale
Si le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de sa cession, la vente sera exonérée de tout impôt sur la plus-value. Ainsi, si le propriétaire a déjà déménagé, le logement n’est plus considéré comme sa résidence principale. Il risque alors de perdre son droit à l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière. Cependant, l’administration fiscale accorde généralement cet avantage si les deux conditions suivantes sont respectées :
- Le bien a constitué la résidence principale du vendeur jusqu’à sa mise en vente.
- La vente est intervenue dans les délais normaux, dont l’appréciation appartient à l’administration fiscale. Néanmoins, le délai normal maximal est d’une année, en principe. Plusieurs éléments sont pris en compte pour apprécier ce délai, notamment les circonstances de la vente, les conditions du marché immobilier, les caractéristiques propres au bien et les démarches du vendeur pour sa vente (recours à une agence immobilière, annonce dans une presse, etc.).
Bon à savoir :
En matière de fiscalité, la résidence principale peut être définie comme le lieu d’habitation effective et habituelle, d’une personne, jusqu’au 31 décembre de l’année de perception de ses revenus.
Si la résidence principale dispose de dépendances, la plus-value obtenue de la vente de ces dernières est également exonérée d’impôt, à condition que leur cession se fasse en même temps que celle de la résidence principale.
· La première cession d’une résidence secondaire
Le vendeur d’une résidence secondaire peut bénéficier d’une exonération si :
- Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui ont précédé la vente.
- Il s’agit de la première cession de la résidence secondaire depuis février 2012.
- Il doit utiliser le prix de vente du bien pour l’acquisition de sa résidence principale, dans un délai de deux ans.
· La cession de l’ancienne résidence principale d’une personne invalide ou retraitée
Une personne retraitée ou invalide, résidant dans un foyer d’accueil ou une maison de retraite, et qui vend son ancienne résidence principale bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière si :
- La vente intervient dans les deux ans suivant son déménagement ;
- Le logement est inoccupé depuis son départ.
- Les biens immobiliers de faible valeur
L’exonération d’impôt sur la plus-value s’applique si le prix de vente n’excède pas 15 000 euros.
Si le bien appartient à des conjoints, l’appréciation du seuil des 15 000 euros se fait en fonction de la quote-part de chacun d’eux.
Pour conclure, la plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier ancien. Elle est imposable et est sujette à un prélèvement social. Cependant, il est possible de profiter d’une exonération d’impôt dans quelques cas particuliers.