« Usage et destination d’une construction », Vincent Le Grand – Universitaire et consultant en droit de l’urbanisme

Notion spécifique au droit de l’urbanisme, la « destination » d’une construction est assimilée à sa vocation. Or, durant sa longue vie, un bâtiment peut être appelé à connaître des évolutions dans son usage. Il est donc susceptible d’être détourné – en totalité ou en partie – de son emploi initial. Et force est d’admettre que la tendance actuelle est au détournement d’usage : un gîte rural authentique dans une ancienne grange, un beau loft au style « indus » dans les locaux d’un atelier ou d’une ancienne usine… La vente d’un immeuble dont la destination doit ou a déjà évolué appelle quelques vérifications de la part de l’agent immobilier et plus encore du notaire qui authentifie celle-ci.

Toute construction répond à une destination et à une sous-destination

Dans un premier temps, il conviendra de déterminer à quelle destination initiale se rattache la construction. Depuis l’entrée en vigueur du décret du 28 décembre 2015, les destinations des constructions fixées à l’article R151-27 du Code de l’urbanisme (CDU) sont au nombre de cinq : « exploitation agricole et forestière », « habitation », «commerce et activités de service », « équipement d’intérêt collectif et services publics » et, une dernière destination englobante constituée par les « autres activités des secteurs secondaire et tertiaire ».

Une fois la destination arrêtée, il convient de déterminer plus précisément la sous-destination à laquelle la construction se rattache. Chacune des cinq destinations est en réalité constitutive d’une catégorie de vingt et une sous-destinations (voir tableau en bas de l’article).

Quelle formalité pour changer de destination ou de sous-destination ?

S’il s’avère que l’usage du bien ne correspond plus à sa destination initiale, sa qualification juridique et sa situation fiscale doivent évoluer à leur tour. Le changement de destination ou de sous-destination peut être soumis ou non à formalité en fonction de ses caractéristiques et des travaux susceptibles de l’accompagner.

– Le permis de construire sera requis pour tout changement de destination ou de sous-destination  s’accompagnant de « travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (art. R421-14 c) du CDU). Tel sera le cas de la transformation de locaux accueillant une épicerie (destination : « commerce et activités de service » ; sous-destination : « artisanat et commerce de détail ») en restaurant (même destination mais sous-destination « restauration ») lorsque des travaux concomitants modifieront l’enseigne et la dimension de la vitrine.

– Une déclaration préalable de travaux suffira lorsqu’un changement entre sous-destinations n’appartenant pas à la même destination principale s’opérera sans travaux ou avec des travaux ne modifiant ni les structures porteuses ni la façade du bâtiment.  Exemple : un immeuble accueillant la direction et les services administratifs d’une société (sous-destination « bureau ») est cédé à un cabinet d’avocats (sous-destination « activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle »).

– Enfin, aucune formalité n’est requise lorsque le projet consiste à changer de sous-destination à l’intérieur d’une même destination, sous la même condition d’une absence de travaux ou de travaux ne modifiant ni les structures porteuses ni la façade du bâtiment. Exemple : un local industriel désaffecté qui, après le rachat par une entreprise spécialisée dans la logistique, pourra servir d’entrepôt.

Comment réagir en cas de vente d’un immeuble ayant évolué irrégulièrement ?

À l’occasion de la première visite d’un bien, l’agent immobilier peut être informé ou se rendre lui-même à l’évidence de ce que l’usage qui est fait de celui-ci n’est plus conforme à sa destination initiale. Il lui appartient alors de considérer si ce nouvel usage constitue un changement de destination principale ou de sousdestination. Il  lui faut ensuite apprécier les éventuels travaux déjà réalisés pour adapter la construction à ce nouvel usage. Cet examen doit lui permettre de savoir si cette évolution nécessitait ou non d’être soumise à une formalité d’urbanisme.

Dans l’affirmative, il lui revient de demander au vendeur s’il a bien accompli celle-ci. Car, en cas d’abstention fautive du vendeur, ce dernier doit savoir qu’il n’est jamais trop tard pour accomplir la formalité. Le notaire pourra d’ailleurs la lui imposer pour procéder à la vente et s’acquitter ainsi de son devoir de conseil. Si rien n’est fait, le vendeur peut voir sa responsabilité pénale engagée – et ce même après la vente – pendant un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux (art. L480-4 du CDU). Sur toutes les responsabilités susceptibles d’être engagées en pareil cas, on pourra aller lire notre article  «Vente d’un terrain construit irrégulièrement – Comment régulariser la construction ? ».

De son côté, l’acquéreur doit être informé que toute évolution ultérieure du bien peut être compromise.

Si le changement de destination ou de sous-destination ne supposait qu’une déclaration préalable de travaux, l’autorité compétente en matière d’urbanisme ne pourra plus faire état de cette irrégularité au terme d’un délai de dix ans suivant la transformation (art. L421-9 du CDU). Si la réalisation des travaux nécessitait à l’inverse l’obtention d’un permis de construire, le maire pourra, même après dix ans, refuser de délivrer une nouvelle autorisation et exiger de son propriétaire qu’il régularise préalablement.

La destinée d’un bien vendu peut donc être fortement compromise par une évolution irrégulière de sa destination… À l’agent immobilier de savoir être clairvoyant !