L’intermédiaire doit vérifier que le candidat acquéreur présente toutes les garanties de solvabilité. Une obligation renforcée par la réglementation Tracfin sur l’origine des fonds.
Le contexte
Une agence immobilière, ayant reçu mandat de vente, établit une promesse synallagmatique au bénéfice d’un acquéreur de 25 ans, célibataire, cariste de profession, qui déclare ne pas avoir recours à un prêt. L’acheteur ne se présente pas à la signature de l’acte authentique et se propose ensuite de dédommager les vendeurs et l’agence. Cet engagement n’ayant pas été respecté, les vendeurs demandent une indemnisation à l’acheteur et à l’agence.
Jurisprudence
La cour d’appel ne retient pas la responsabilité de l’agence. Cette décision est cassée par la Cour de cassation, qui considère que le professionnel commet une faute lorsqu’il ne conseille pas aux vendeurs de prendre des garanties, ou ne les met pas en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur présente.
Et pour votre agence ?
Il pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information et de conseil appréciée avec rigueur par les juges. Plusieurs cours d’appel avaient déjà précisé que l’agent immobilier devait s’assurer de la solvabilité « au moins apparente » de l’acheteur immobilier. Cette décision va plus loin : l’agent immobilier doit conseiller à son mandant de demander des garanties complémentaires, ce qui peut conduire le mandant à renoncer à l’opération avec ce candidat acquéreur, lorsque le risque d’insolvabilité est avéré, ou accepter, en toute connaissance de cause, de contracter.
Il est possible, dans ce domaine, de faire un parallèle avec l’activité de location, pour laquelle l’une des missions principales de l’agent immobilier est de vérifier que le candidat locataire présente les garanties habituelles de solvabilité. Le législateur est d’ailleurs intervenu afin de limiter les documents que le bailleur peut demander au candidat locataire.
Enfin, la réglementation Tracfin impose à l’agent immobilier de se renseigner sur l’origine des fonds utilisés lors des opérations relevant de l’activité « Transactions ». Il apparaît donc nécessaire d’obtenir un justificatif de l’existence de l’apport personnel, ou de la somme nécessaire à l’acquisition, lorsque l’acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt. Si l’acheteur n’est pas en mesure de fournir un document probant, l’agent immobilier est confronté à la double problématique de ne pas pouvoir s’assurer de l’origine des fonds au sens de Tracfin, et de la solvabilité, au moins apparente, de l’acquéreur. Il devra alors prendre les mesures qui s’imposent.
Cass. civ. 1, 11 déc. 2019.
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