La vente d’un bien immobilier, quel qu’il soit (immeuble, terrain…), ou de droits portant sur ce même bien, génère une plus-value immobilière taxable si le prix de vente encaissé par le vendeur est supérieur au prix d’achat payé à l’origine. La plus-value est alors soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une charge d’impôt globale de 36,2 %. Une détention de trente ans, une affectation à titre de résidence principale ou une situation personnelle particulière sont des cas légaux d’exonération pour le vendeur.
Un échantillon des plus-values exonérées
D’un point de vue fiscal, la résidence principale est la résidence habituelle et effective au jour de la cession. Le vendeur doit y vivre la majeure partie de l’année et non pas de manière temporaire. Aucune durée n’est fixée, une occupation de quelques mois peut suffire. En cas de vente, la plus-value réalisée est entièrement exonérée sans autre condition que celle de la qualification de résidence principale. C’est une question de fait, source d’une jurisprudence abondante. Le juge de l’impôt a dressé la liste non exhaustive des éléments à apprécier : la déclaration de revenus, la taxe d’habitation, l’octroi du crédit d’impôt transition énergétique, les consommations d’eau, d’électricité et de gaz, les attestations de proches et de voisins, le certificat de réexpédition du courrier, la récurrence localisée des retraits d’argent.
CAA Paris 21 février 2018,
CAA Nancy 2 février 2017,
CAA Lyon 25 octobre 2018.
La résidence doit être cédée dans un délai de 12 mois à compter de sa mise en vente pour que l’exonération soit acquise. Au-delà, il appartient à l’administration d’apprécier les circonstances de fait, comme elle le rappelle : « (…) notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente (…) ». A titre d’illustration, l’exonération n’a pas été écartée après une vacance de 22 deux mois entre la mise en vente et la vente effective du bien immobilier. CAA Paris 3 mai 2017.
Les dépendances immédiates et nécessaires (garages, terrains entourant l’immeuble, cours, passages, voies d’accès…) vendues en même temps que la résidence principale, même à deux acheteurs différents, sont également exonérées de toute imposition. Les deux ventes doivent être espacées par un délai de 12 mois maximum. Les terrains à bâtir détachés et vendus avec la résidence principale ne sont pas considérées comme des dépendances. La plus-value sera imposée après l’application éventuelle de l’abattement pour durée de détention.
L’exonération bénéficie également aux personnes qui se séparent et mettent en vente leur ancienne résidence principale. La vente doit être motivée par leur rupture et intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la mise en vente du logement. La vente d’une résidence principale en cours de construction, d’un couple qui se sépare ou qui est muté, est affranchie de toute imposition. Une condition doit être respectée : les conjoints ne doivent pas être propriétaires de leur résidence principale durant la période de construction.
La résidence secondaire
Tout logement qui n’est pas une résidence principale est une résidence secondaire (maison de vacances, ou logement loué par exemple). La plus-value est par principe taxée sauf si la vente sert à financer l’acquisition ou la construction d’une résidence principale. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans. Il dispose d’un délai de deux ans pour réaliser son acquisition. L’exonération est proportionnelle au réinvestissement.
Les ventes inférieures ou égales à 15 000 euros
La vente d’immeuble est réalisée en franchise d’impôt et de prélèvements sociaux lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros. En cas de cession de plusieurs lots ou parcelles à un même acquéreur, le seuil de 15 000 euros s’apprécie globalement, sauf pour les parcelles non adjacentes aux références cadastrales distinctes. Conseil d’Etat, 15 novembre 2019, n°421337.
Les exonérations liées à la situation personnelle des vendeurs
Les personnes de « condition modeste » et titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité, bénéficient d’une exonération légale lors de la vente d’un logement sous réserve de conditions de ressources.
Les personnes âgées hébergées en maison de retraite, qui vendent leur ancienne résidence principale laissée vacante, sont exonérées de toute imposition sous réserve de respect de condition de ressources.
Les modalités de calcul de la plus-value
Peu importe l’origine de la propriété (succession, donation, achat, expropriation…), la motivation de la vente ou encore les modalités de paiement du prix, si la cession est faite à « titre onéreux », c’est-à-dire avec une contrepartie, la plus-value réalisée est imposable. La détermination de la plus-value procède de différentes étapes.
La plus-value « brute » immobilière
C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat tels qu’ils sont mentionnés dans les actes notariés. La valeur des meubles meublants peut être exclue du prix de vente sous réserve de justifier de leur existence et de leur valeur vénale au jour de la vente. Les frais justifiés supportés par le vendeur à l’occasion de la vente sont déduits du prix de vente (frais versés à un intermédiaire, frais liés à des diagnostics obligatoires, frais pour la mainlevée d’hypothèque etc.). Le prix d’acquisition est majoré notamment des frais d’acquisition à titre onéreux pour leur montant réel ou forfaitaire de 7,5 %, et du coût de certains travaux (construction, reconstruction, agrandissement,aamélioration) pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 %.
La plus-value « nette » immobilière
Un abattement pour durée de détention diminue la plus-value brute pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Il est nécessaire de calculer séparément l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, les abattements étant différents. Après 30 ans de détention du bien immobilier, la vente se fait en franchise d’impôts et de prélèvements sociaux. En vue de favoriser l’habitat collectif, les vendeurs d’immeubles destinés à être démolis ou de terrains à bâtir, bénéficient d’un abattement exceptionnel (70 ou 85 % selon situations). Les biens immobiliers doivent être situés dans des zones géographiques marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
La charge finale d’impôt
Le vendeur est redevable d’un impôt sur le revenu forfaitaire de 19 % et de prélèvements sociaux de 17,20 % calculés sur le montant de la plus-value nette. En principe, dans le mois qui suit l’acte, le notaire est chargé du dépôt de la déclaration n° 2048 IMM, accompagnée du paiement, au service de la publicité foncière. A noter qu’en cas de plus-value nette imposable supérieure à 50 000 euros, le vendeur est redevable d’une surtaxe « sur les plus-values immobilières élevées ».
Laurence LIWAREK Expert fiscalité BusinessFil immo
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