En application de l’article 215 de la loi ELAN, l’ordonnance votée le 30 octobre 2019 dépoussière les règles de la gouvernance de la copropriété fixées depuis plus de 50 ans par la loi du 10 juillet 1965.
Le projet de loi doit être déposé par le gouvernement au plus tard le 31 janvier 2020. Les décrets d’application modifiant le décret du 17 mars 1967 seront ensuite rédigés et publiés.
En AG, le vote assoupli, la prise de décision facilitée
L’article 35 de l’ordonnance facilite la prise de décision en copropriété en autorisant de nouveaux formats pour voter en AG. Ainsi, en plus du vote par visio-conférence, les copropriétaires peuvent voter au moyen d’un formulaire. Les modalités de ce document seront établies conformément à un modèle déterminé par un arrêté. De plus, l’ordonnance allège les contraintes de majorité pour le vote de plusieurs dispositions. C’est le cas du vote de la suppression des vide-ordures et de l’autorisation permanente accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes : leur vote se fera dorénavant à la majorité simple (définie à l’article 24 de la loi du 10/08/1965) au lieu de la majorité absolue (selon l’article 25 de la loi du 10/08/1965) jusque-là de mise. Par ailleurs, les modalités d’ouverture de porte d’accès à l’immeuble se votent désormais à la majorité absolue, et non plus à la double majorité (définie à l’article 26 de la loi du 10/08/1965).
À noter : les règles de majorité d’un premier vote sont également assouplies pour passer à un second vote et accélérer les prises de décision :
- Selon l’article 26 de l’ordonnance, la passerelle de l’article 25/25.1 de la loi du 10 juillet 1965 devient une obligation et non plus une possibilité. Son champ d’application est étendu à toutes les dispositions se votant à la majorité de tous les copropriétaires et aux résolutions prévoyant la création d’un syndicat secondaire ou une opération de scission.
- Une nouvelle passerelle est créée concernant l’article 26 (article 29 de l’ordonnance) : si la résolution recueille plus de 50 % des présents et représentés et un tiers des votes de tous les copropriétaires, il est immédiatement procédé à un second vote à la majorité de l’article 25 (sans la passerelle de l’article 25.1)
Copropriétaires et conseil syndical : des pouvoirs accrus
L’ordonnance prévoit qu’un copropriétaire puisse solliciter la convocation d’une assemblée générale portant sur une question ne concernant que ses droits.
Dans un immeuble ne comportant que des logements, les travaux d’accessibilité handicapés peuvent être réalisés par un copropriétaire à ses frais. Ce dernier notifiera alors au syndic une demande d’aménagement des travaux envisagés. Le syndic inscrira ensuite à l’ordre du jour une résolution pour permettre aux autres copropriétaires de s’opposer aux travaux pour non-conformité à la destination de l’immeuble ou atteinte à la structure du bâtiment ou aux éléments d’équipements essentiels.
L’article 21 de l’ordonnance élargit la marge de manœuvre du conseil syndical. Ce dernier pourra recevoir une délégation pour prendre seul des décisions relevant de la majorité de l’article 24, à condition d’être constitué au minimum de trois membres. Cette délégation ne pourra excéder deux ans renouvelables et l’assemblée fixera le montant maximum des sommes qui lui sont allouées.
Cette délégation devra être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Quant aux décisions prises par le conseil syndical dans le cadre de cette délégation, elles seront adoptées à la majorité de ses membres. En cas de partage, la voix du président sera prépondérante.
Par ailleurs, le président du conseil syndical pourra assigner le syndic sous certaines conditions. En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président pourra agir sous délégation expresse de l’assemblée générale. Le conseil syndical pourra désormais être constitué par des membres ascendants ou descendants du propriétaire.
Le contrat «tout sauf» de la loi ALUR devient un contrat socle obligatoire
Une amende administrative de 15 000 euros pourra être prononcée à l’encontre du syndic qui ne respecte pas le formalisme de ce contrat (hormis les syndics non rémunérés).
Les organisations professionnelles de syndic ont obtenu du gouvernement la possibilité d’offrir des prestations complémentaires en dehors du contrat «tout sauf» de la loi ALUR. Ces prestations annexes feront l’objet d’une convention qui devra être approuvée à la majorité simple.
Le contrat du syndic en place peut être résilié de deux façons : la résiliation du contrat peut être faite au cours des trois mois précédent son terme et sans indemnités à l’initiative du syndicat ou du syndic. Dans ce cas, le conseil syndical devra être informé dans les trois mois précédent la tenue de l’assemblée générale. Autre option : le contrat peut être résilié pour inexécution suffisamment grave du syndicat ou du syndic. À l’initiative du syndicat, le conseil syndical notifiera au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour en indiquant la nature des manquements reprochés. À l’initiative du syndic, celui-ci devra notifier au président du conseil syndical les manquements reprochés au syndicat et convoquer une assemblée générale dans un délai minimum de deux mois suivant cette notification.
La mise en concurrence du syndic voit ses modalités changer
La périodicité est désormais calquée sur la durée du contrat du syndic et non plus tous les trois ans. La dispense, quant à elle, doit être proposée par le conseil syndical. En l’absence de mise en concurrence, le mandat du syndic élu dans ces conditions n’encourt plus la nullité. Dans tous les cas, le projet du contrat devra être accompagné d’une fiche d’informations selon un modèle fixé par le Conseil d’État.
En cas de changement de syndic, la nomination du nouveau syndic interviendra un jour franc après la tenue de l’assemblée générale le désignant. Le nouveau syndic ne pourra dont pas assurer le secrétariat, d’où la nécessité de nommer un copropriétaire comme secrétaire de séance. En outre, à compter de la date de cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie et les références du compte bancaire dans un délai de quinze jours. Il dispose d’un mois pour compléter la transmission des documents y compris l’ensemble des éléments dématérialisés. Dans un délai de deux mois supplémentaire, il devra fournir les comptes des copropriétaires et du syndicat. L’ordonnance impose au syndic sortant de fournir l’ensemble des documents numériques, ce qui renforce l’entrée dans le numérique de la transmission des dossiers entre syndics.
Des dispositions bien spécifiques aux petites copropriétés
La dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de quinze lots et supprimée et entrera en vigueur le 31/12/2020. Pour les immeubles de cinq lots maximum, le syndicat n’est plus tenu de constituer un conseil syndical et n’est pas obligé de tenir une comptabilité en partie double.