Alors que dans de nombreux quartiers, la rénovation urbaine engagée a permis de réhabiliter les logements sociaux, les copropriétés privées sont confrontées à de fortes difficultés, leurs propriétaires ayant des difficultés croissantes à s’acquitter des frais de travaux nécessaires dans les parties communes ou privatives, au point de rendre les logements indignes ou même les immeubles dangereux. Seule une stratégie globale et coordonnée peut permettre de répondre à l’enjeu. Pourtant, cette problématique a longtemps été le chaînon manquant de la politique publique de rénovation.
En octobre 2018, le ministre Julien Denormandie a lancé le plan « Initiative Copropriétés », la première stratégie nationale d’ampleur ciblant prioritairement les situations les plus graves. Il prévoit de réhabiliter les copropriétés ou de les reconstruire dans les cas les plus lourds, tout en apportant des solutions de prévention et d’accompagnement aux copropriétés fragiles risquant de se dégrader. Au côté des collectivités, l’État a considérablement renforcé les moyens consacrés à ces politiques en mobilisant un financement de près de 3 milliards d’euros sur 10 ans dans le cadre d’un partenariat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), Action Logement, la Banque des Territoires via sa filiale CDC Habitat et le réseau Procivis. Cette stratégie s’appuie aussi sur les établissements publics fonciers de l’Etat.
Un an après, de nombreux projets déjà démarrés sur le terrain
Au total, 684 copropriétés avaient été identifiées comme en difficulté, soit près de 64 000 logements concentrés dans 26 territoires, dont 14 sites en suivi national présentant plus de 23 000 logements en copropriétés en difficulté.
En un an, l’ensemble des partenaires se sont rapidement mobilisés face à l’urgence et de nombreux projets sont déjà lancés sur le terrain :
- L’Anah a déjà assuré le financement des travaux de près de 23 000 logements dans 324 copropriétés sur les 56 000 logements identifiés comme ayant besoin de travaux de redressement.
- Procivis a déjà décaissé 33 millions d’euros au 2e semestre 2019 pour offrir des prêts aux copropriétaires et copropriétés. Près de 80 millions d’euros sont d’ores et déjà engagés pour 2020, dont près de la moitié sur les sites identifiés par le plan Initiative Copropriétés.
- A ce jour, CDC Habitat a signé ou s’apprête à signer 9 conventions d’urgence portant sur l’achat de 637 logements pour un montant global d’acquisition de 35 millions d’euros, afin de les rénover et puis les transformer dans certains cas en logement social. En 2020, ce sont 500 logements supplémentaires qui seront concernés. CDC Habitat a également signé une convention d’Assistance à Maitrise d’Ouvrage avec plusieurs copropriétés de Grigny pour les accompagner dans la réalisation d’importants travaux d’urgence.
- Action Logement a lancé en novembre 2019 un dispositif pour aider les propriétaires à financer les travaux nécessaires dans les parties communes ou privatives. En 2020, ses filiales auront également la possibilité d’investir dans des copropriétés pour racheter des lots de logements ou des immeubles afin de les réhabiliter. Les modalités de financement opérationnel seront mises en place en début d’année.
90 % des copropriétés inscrite dans le plan se situent dans les quartiers où l’ANRU mène un Nouveau Programme National de Renouvellement urbain (NPNRU) et vont profiter de la rénovation urbaine des territoires. - Une nouvelle opération de requalification d’intérêt national (ORCOD-IN) a été lancée à Mantes-la-Jolie en décembre 2019, portant à 3 le nombre de ces structures existantes au niveau national pour traiter les cas les plus lourds déclarés « d’intérêt national ». Cette opération va permettre d’intervenir sur tous les facteurs de dégradation des 13 copropriétés et 1200 logements identifiés.
Julien Denormandie a expliqué : « Un an après le lancement du plan « Initiative Copropriétés », j’ai constaté sur le terrain que des actions très concrètes pour aider ces copropriétés ont été lancées grâce à la mobilisation de nos partenaires et aux collectivités. Près de 24.000 logements sont en cours de rénovation par l’Anah et CDC Habitat, et le reste des partenaires ont également lancé leurs plans d’action. La dynamique s’accélérera encore en 2020. C’est grâce à cette mobilisation collective, en appui aux territoires, que nous résoudrons des situations trop longtemps bloquées. Cette action est indispensable car vivre dans un environnement digne et sûr est un droit fondamental. »
Les trois axes du plan « Initiatives Copropriétés »
- transformer les copropriétés en accompagnant les collectivités dans la démolition puis la reconstruction d’une offre nouvelle de logements (opérations dites de « recyclage ») ;
- redresser les copropriétés qui peuvent l’être dans le cadre d’un projet global de requalification intégrant l’assainissement de la gestion, la réhabilitation du bâti, dont la rénovation énergétique, et l’acquisition temporaire de logements ;
- mettre en place des actions de prévention pour les copropriétés qui présentent un profil de fragilité avéré avant qu’elles n’entrent dans un processus de dégradation.
Quel est le rôle de chaque acteur ?
L’Anah a été désigné pilote de ce plan. L’agence finance des travaux de mise en sécurité des habitants jusqu’à 100 % du montant HT sous conditions. Elle apporte aussi des aides directement aux copropriétés. Enfin, pour les copropriétés faisant l’objet d’une décision de carence par la Justice, elle peut prendre en charge le déficit d’opération jusqu’à 80 %.
L’Anru aide à la transformation des copropriétés : le recyclage (démolition ou transformation en monopropriété) ; l’acquisition massive de logements par un opérateur pour réguler le marché immobilier et faciliter le rétablissement de la gestion de copropriété ; la restructuration-résidentialisation des espaces extérieurs et des équipements des grandes copropriétés. Ces copropriétés se situent en quasi-totalité dans les quartiers où l’ANRU mène un Nouveau Programme National de Renouvellement urbain (NPNRU). Fin novembre 2019, 349 des 450 quartiers éligibles au NPNRU avaient vu leur projet de transformation validé, soit un montant total de 9 milliards d’euros.
La caisse des dépôts et sa filiale CDC Habitat ont créé une filiale de portage foncier dédiée au redressement des copropriétés pour permettre aux collectivités des services allant de la maitrise d’ouvrage déléguée à l’acquisition des logements en copropriétés par partage provisoire ou recyclage.
Procivis propose un plan de financement adapté pour ces copropriétés et leurs copropriétaires souvent exclus du financement bancaire classique. Le réseau Procivis s’est engagé de décaisser 240 millions d’euros sous forme d’avances de subvention pour la période 2018-2022.
Action Logement, dans le cadre de son Plan d’Investissement Volontaire lancé en avril 2019, a décidé de mobiliser 210 millions d’euros : 145 millions d’euros de fonds propres et de subventions pour que ses filiales investissent dans ces copropriétés, soit un potentiel de 2 600 logements ; 65 millions d’euros de subventions complétés de prêts pour un potentiel de 4500 aides à destination de propriétaires pour les aider à financer les travaux.