Une embellie qui devrait se poursuivre en 2020, mais qui dissimule toujours un marché à deux vitesses. D’un côté, une situation qui profite aux zones non-tendues, où les acquéreurs peuvent encore dénicher de belles affaires. D’un autre, un accès au marché locatif et à la propriété qui reste un parcours difficile pour une partie de la population. Remettre des biens sur le marché, contenir la hausse des prix… autant d’enjeux auxquels il faudra répondre en 2020.
Le marché immobilier 2019 a profité aux primo-accédants
Les prix au m² affichent une augmentation contenue de 1,5% au niveau national, en partie compensée par les taux historiquement bas qui ont mécaniquement permis aux acquéreurs d’élargir leur capacité d’emprunt.
Autre phénomène, l’évolution du profil des acquéreurs en 2019. Cette année, ils étaient plus nombreux et plus jeunes à investir pour la première fois. Si la pierre demeure une valeur refuge, elle continue d’attirer toutes les générations, et notamment les jeunes actifs qui ont largement contribué à dynamiser le marché, que ce soit pour l’achat de leur résidence principale ou pour de l’investissement locatif.
« L’investissement immobilier est un placement rassurant, adapté aux attentes des primo-accédants, souligne Christine Fumagalli, Présidente d’Orpi. La combinaison des taux bas et d’une certaine anxiété liée à leurs futures retraites encouragent les jeunes à investir plus tôt pour constituer un patrimoine. Ils sont ainsi passés de 38 ans à 32 ans en deux ans.»
Des acheteurs prêts à prospecter hors des zones-tendues
Autre enseignement, la part de futurs acquéreurs prêts à s’éloigner des centres-villes pour gagner en surface et en confort. L’influence des projets du Grand Paris en Ile-de-France, du Grand Lyon en Rhône-Alpes ou du plan de déplacements urbains de la Métropole Aix-Marseille-Provence, a permis de booster les villes présentes sur le tracé des nouvelles stations de transports. Ainsi, les villes moyennes à moins d’une heure des métropoles sont devenues des marchés de report très intéressants pour de nouveaux acheteurs à la recherche du meilleur compromis.
« On remarque que nos clients raisonnent de plus en plus en temps de transport plutôt qu’en localisation, notamment s’ils trouvent un bien qui répond à tous leurs autres critères et pour un meilleur prix, note Christine Fumagalli. L’effet flux tendu entraîne une hausse mécanique des prix, or les acquéreurs ont compris qu’en s’éloignant un peu, on pouvait dénicher en zone non tendue des biens de belles factures et un meilleur cadre de vie. »
2020, répondre aux enjeux pour ouvrir l’accès au logement à tous
Orpi aborde l’année 2020 avec sérénité. A ce jour, aucun signal qui ne vienne inverser la tendance au 1er semestre : les taux resteront bas et les projets immobiliers encore nombreux.
« Un projet de vente induit souvent un projet d’achat, le marché est donc loin d’être spéculatif, et n’est pas drivé par les investisseurs, ajoute la Présidente du réseau. En revanche la demande est telle qu’on observe toujours une croissance des prix. C’est la conséquence d’un marché avec très peu d’offres. »
Renchérir l’offre et contenir la hausse des prix en donnant accès à tous à un logement sont les enjeux auxquels il faudra répondre en 2020
« On constate une évolution des profils d’acheteurs, mais aussi des locataires ; le CDI n’étant plus la norme dans un monde du travail où les jeunes entreprennent et changent de trajectoire, conclut Christine Fumagalli. C’est pourquoi il est nécessaire de faire évoluer les pratiques en matière d’accès au logement pour mieux correspondre à leur mode de vie. Les dispositifs existants ne vont pas assez loin et ne couvrent qu’une partie des profils. Les mentalités des propriétaires-bailleurs doivent aussi évoluer. L’agent immobilier a ici pleinement son rôle à jouer. Nous défendons un rôle d’intermédiaire locatif pour les agents immobiliers. En devenant intermédiaire de confiance pour la location, l’agent immobilier pourra assurer pleinement son rôle de gestionnaire. La récente reconnaissance de son statut et le caducée mis en place par la FNAIM va dans ce sens.»