Ces devoirs qui découlent de l’accroissement du cadre général de l’obligation de conseil dont sont débiteurs les professionnels et leur responsabilité accrue ne peuvent que concourir à l’honorabilité de la profession par sa montée en compétence.
L’obligation d’évaluer les biens
La réforme du droit des obligations opérée par l’ordonnance du 1er février 2016 a introduit un article 1112-1 au Code Civil à la portée méconnue des professionnels de la transaction. Cet article est un devoir d’ordre public, le débiteur de l’obligation introduite ne peut limiter son devoir.
En son alinéa premier, cet article dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »
Posons-nous la question de la motivation d’un vendeur à traiter avec un professionnel de la transaction (notaire négociateur, agent immobilier). C’est d’essayer d’obtenir le maximum de chances de vendre dans un délai raisonnable un bien immobilier au meilleur prix possible.
Les vendeurs mandants sont bien souvent des particuliers, profanes de l’immobilier, ou du moins peu habitués au marché immobilier. Pour ceux-ci, se tourner vers un professionnel, c’est obtenir des conseils efficients. Or le professionnel détient des informations qui lui permettent, sur son secteur géographique et au regard de la typologie de bien, de pouvoir déterminer un prix de marché.
En reprenant l’alinéa 1er cité ci-avant et en le réadaptant à la profession, nous pourrions obtenir cette version du texte : « Le professionnel de la transaction qui connait l’état du marché, qui est une information importante pour déterminer le propriétaire d’un bien immobilier à le proposer à la vente, doit l’en informer dès lors que ce dernier ne connait pas le marché ou fait confiance au professionnel ».
Il est une réalité que tous connaissent, le cas du bien mis en vente à un prix complètement en dehors de la réalité de marché. Qu’en est-il du professionnel de la transaction qui accepte de proposer à la vente un bien dans des conditions irréalistes ?
Tout d’abord, la complaisance du professionnel se retournera contre lui lors de la réalisation de la vente, dans un délai manifestement long et après une âpre négociation.
Le 5 février 2015, la Cour d’Appel de Lyon déterminait que la surestimation de l’agent immobilier, au regard du marché et surtout de la transaction réalisée à un prix nettement moindre, provoquait un préjudice indemnisable au mandant vendeur : le préjudice moral de déception. Bien que faible, l’indemnisation de 2 000 euros est symbolique en ce qu’elle met à charge du professionnel d’être à la fois compétent pour évaluer et que ce professionnel doit remettre une évaluation en adéquation avec le marché.
Cet arrêt, corrélé avec l’article 1112-1 susvisé marque bien un devoir, une obligation, pour le professionnel d’évaluer le bien conformément au marché, et que les estimations de complaisances peuvent donner lieu à des sanctions civiles.
Dans « La Semaine Juridique Notariale et Immobilière » du 29 septembre 2017, Cédric COULON, directeur du Centre de Recherche Juridique et Judiciaire de l’Ouest, traitait cette problématique en conseillant d’insérer dans les mandats une clause informant le mandant de l’état du marché (et donc du prix estimé au regard du marché), par le professionnel dans le mandat de vente.
Par le jeu de cette clause, il ne pourrait être reproché au professionnel d’avoir donné l’illusion de réaliser une possible transaction à un prix en inadéquation avec le marché. Illusion qui est désormais passible de sanction civile.
Une obligation de compétence
Le décret du 28 août 2015 portant Code de Déontologie pour les professionnels assujettis à la loi Hoguet pose en son article 4, alinéa 3 l’obligation suivante : « Elles (NDLR : les professions réglementées par la loi Hoguet) doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels elles sont amenées à intervenir. »
L’obligation déontologique posée est relativement claire : un professionnel ne doit intervenir et conseiller, que s’il a à la fois les aptitudes professionnelles, l’expérience et la connaissance d’un marché immobilier donné.
Devant la spécialisation des professionnels, que penser d’un spécialiste de la transaction d’habitation qui devra évaluer exceptionnellement des murs commerciaux ; ou encore d’un spécialiste de l’immobilier parisien, face à une propriété en Normandie ?
La tentation de la rémunération conduit parfois à prendre le risque de sortir de son champ de compétences avec les risques inhérents, et notamment la mauvaise évaluation préjudiciable au mandant.
Le 7 mars 2018, la Cour d’Appel de Bordeaux sanctionnait un agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil, qui avait sous-évalué le bien, et fait perdre la chance au propriétaire de le vendre plus cher.
Rappelons aussi que les manquements au Code de Déontologie peuvent conduire à des sanctions professionnelles et surtout que les professionnels de la transaction n’oublient pas d’indiquer dans leurs avis de valeur que ceux-ci ne constituent pas une expertise immobilière (Code de Déontologie – article 6) sauf s’ils sont aussi experts évaluateurs.
Méthodologie d’évaluation
Rappelons tout d’abord ce qu’est le prix de marché selon la Charte de l’Expertise, qui est la norme française d’évaluation immobilière : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression ».
Le prix estimé par le professionnel doit refléter le prix de marché, à la date d’évaluation, c’est-à-dire au jour de l’inspection du bien. Le prix indiqué doit être sincère et non pas illusoire.
Bien entendu, il s’agit d’une obligation de moyen et non de résultat. Le professionnel devant tout mettre en œuvre pour aboutir à la détermination d’une valeur estimée cohérente. Mais il est impossible pour le professionnel de prévoir un évènement futur incertain, savoir la date et le prix de réalisation ; le prix indiqué doit être cohérent avec le marché connu du professionnel.
Ni la loi, ni la réglementation des professionnels de la transaction n’imposent de méthodes d’évaluation. Néanmoins, en revenant sur l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux suscité, il a été reproché à l’agent immobilier de n’avoir fourni aucun élément de comparaison pour justifier le prix indiqué à ses clients.
La Charte de l’Expertise, utilisée par les professionnels de l’évaluation immobilière, décrit limitativement des méthodes à utiliser en matière d’évaluation. Ces méthodes sont reconnues et fiables.
Le moment de l’estimation est aussi le moment de faire adhérer le client au prix estimé par le professionnel. Mais certains utilisent des méthodes qui ne sont pas en prise avec le marché et la définition de la valeur vénale, tel que la détermination du prix au regard des prix de biens actuellement mis en vente. Cette méthode ne saurait refléter le marché immobilier, tant les prix de vente, notamment « entre particuliers » sont surévalués.
L’estimation du professionnel devrait donc être fondée sur des comparables de quelques biens similaires vendus récemment sur le secteur du bien à évaluer.
Recommandations
Il découle des obligations légales, jurisprudentielles et déontologiques les recommandations suivantes :
- Le professionnel devrait toujours évaluer un bien avant de conclure le mandat, en se fondant sur des comparables vendus, proches temporellement et géographiquement.
- Le professionnel devrait pouvoir prouver avoir procédé à cette évaluation, donc par écrit, sans oublier la mention indiquant que cet avis de valeur n’est pas une expertise.
- Le professionnel devrait, tout au long de la commercialisation, vérifier l’adéquation du prix du bien au regard du marché, surtout en cas de fluctuations de valeurs.
- Le professionnel devrait indiquer dans le mandat de vente le prix du bien estimé, comme un avertissement au mandant, le prémunissant de toute déception en cas de mise en vente à prix illusoire.