Il existe différentes façons d’obtenir la propriété d’un bien : l’acheter, l’échanger, le recevoir lors d’une succession, ou bénéficier d’une donation. La donation est un moyen de transférer la propriété d’un bien gratuitement, de son vivant. Juridiquement, il s’agit d’un contrat, passé entre celui qui donne (le donateur) et celui qui accepte de recevoir (le donataire). Pour être valable, la donation d’un bien immobilier est nécessairement réalisée devant notaire. L’acte de donation constitue le titre de propriété du donataire. Lorsque le bien a été donné au propriétaire vendeur, la vigilance de l’agent immobilier s’impose dès la prise de mandat. En effet, plusieurs obstacles peuvent survenir avant la signature de l’acte authentique.
Les autorisations à solliciter
Lorsque le propriétaire a bénéficié d’une donation, il est fréquemment nécessaire de s’assurer que les héritiers réservataires du donateur autorisent la vente. En effet, lorsque le donateur est toujours vivant, ou lorsque sa succession n’est pas définitivement réglée, il existe un risque que le bien qui a été donné retourne dans la succession. Pour sécuriser l’acquéreur, si le bénéficiaire de la donation est lui-même un héritier réservataire, les autres héritiers réservataires devront donc consentir à la vente du bien donné. S’en assurer dès le mandat permet d’anticiper sur le compromis et de préparer la signature de l’acte authentique. En effet, le notaire refusera généralement d’établir l’acte de vente en l’absence de ces autorisations.
Rappelons que les héritiers réservataires sont les descendants d’une personne, ou son conjoint, lorsqu’il n’y a aucun descendant.
La vérification du titre de propriété
Lors de la prise de mandat, la remise du titre de propriété par le mandant est impérative. Cela permet, tout d’abord, de vérifier que la personne qui souhaite donner mandat est bien propriétaire. Ensuite, le titre de propriété renseigne l’agent immobilier sur la possibilité de vendre le bien sans difficulté, ou si, au contraire, des précautions sont à prendre.
Parmi ces stipulations, certaines doivent retenir toute l’attention de l’agent immobilier. En voici quelques exemples.
• Pleine propriété ou usufruit
Lorsque la donation est consentie en toute propriété, votre vendeur peut prendre seul la décision de mettre le bien en vente. En revanche, lorsque le donateur s’est réservé l’usufruit du bien, ou un droit d’usage et d’habitation, la propriété du bien est divisée entre donateur et donataire. Le donataire est titulaire de la nue-propriété seulement. Le mandat de vente doit être consenti par l’ensemble des propriétaires, nu-propriétaire et usufruitier ou titulaire du droit d’usage.
• Interdiction d’aliéner
L’acte de donation peut contenir une clause d’inaliénabilité par laquelle le donateur oblige le bénéficiaire de la donation à conserver le bien et lui interdit de s’en séparer. Pour être valable, une telle clause doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. En présence d’une telle clause, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du donateur pour vendre le bien. Le donateur peut en effet renoncer à l’application de cette stipulation. À défaut, il est nécessaire de demander au juge l’autorisation de vendre le bien pour un juste motif. La vente demeure incertaine tant qu’elle n’a pas été autorisée par le donataire ou par le juge.
• Droit de retour
La clause d’inaliénabilité peut être assortie d’un droit de retour conventionnel. Dans ce cas, si le donataire, et, éventuellement, ses descendants, décèdent avant le donateur, le bien donné devra revenir entre les mains du donateur. Cette clause est généralement destinée à conserver le bien dans la famille. En présence d’un droit de retour, à nouveau, la vente du bien nécessite l’accord du donateur.
• Rapport en nature
Le donateur peut imposer, lors de la donation, que le bien soit rapporté en nature lors du règlement de sa succession. En application de cette clause, le bien donné est réintégré au patrimoine du donateur, lors de son décès. Pour vendre le bien, sans risque pour l’acquéreur, cette obligation doit être levée par le donataire.
• Charges
La donation peut être grevée d’une charge, c’est-à- dire que le donateur impose au donataire, par exemple, d’affecter le bien à un certain usage, ou de l’entretenir… La vente nécessitera généralement que le donateur consente à lever la charge. À défaut, le bénéficiaire de la donation peut en demander la révision en justice.
Anticiper le compromis
Dès lors que les obstacles à la vente ont été envisagés dès la prise de mandat, le compromis pourra contenir les clauses adaptées. Le rédacteur du compromis aura ainsi les éléments nécessaires pour relater dans l’avant-contrat les autorisations données selon le cas, par le donateur ou les héritiers réservataires. Si elles n’ont pas été obtenues, il sera nécessaire d’insérer une condition suspensive adaptée au compromis. L’objectif étant de permettre la signature de l’acte authentique dans les meilleures conditions.
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