« Recherche de la valeur vénale : la méthode par comparaison », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier.

Après avoir évoqué les différents facteurs qui influencent la valeur d’un bien, dans le contexte particulier du marché immobilier, il convient d’aborder la recherche de la valeur vénale au plan concret des méthodes d’évaluation. Revoyons, en tout premier, la méthode qui est sans conteste la plus utilisée car la plus facile à mettre en œuvre : la méthode par comparaison.

Définition

La méthode par comparaison reste considérée comme la méthode la mieux appropriée en matière d’évaluation, du fait qu’elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.

Cette méthode consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente de biens, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d’état, analogues au bien estimé. Elle suppose donc une étude du marché qui permet de recenser les ventes les plus significatives et ainsi de procéder à l’évaluation proprement dite.

Mise en œuvre de la méthode

La mise en œuvre de la méthode par comparaison comprend trois phases distinctes à savoir, la recherche des ventes de biens intrinsèquement similaires, la sélection des termes de comparaison significatifs, l’analyse des prix déclarés.

La recherche des biens intrinsèquement similaires est guidée par des critères liés à la nature du bien et l’activité du marché. On s’attachera ainsi tout particulièrement à l’identification plus ou moins fine de la catégorie du bien sur laquelle doit porter l’étude, à la délimitation du secteur géographique de recherche et à l’étendue de la période sur laquelle seront menées les investigations.

Il est évident que les notions que recouvrent ces trois critères sont d’autant plus larges qu’il s’agit d’immeubles peu courants et compris dans un marché peu actif. Ainsi, en matière de biens rares, reste-t-on tout à fait crédible, en étendant nos recherches à l’ensemble du territoire et en les faisant porter sur une période supérieure à trois ans. Le seul impératif ici est de prendre pour termes de comparaison des biens ayant exactement la même spécificité (châteaux, hôtels de grand luxe..). Le risque, si l’on s’appuie sur des ventes récentes de biens situés dans une aire géographique et temporelle restreinte, mais ne présentant pas les caractéristiques exactes de la catégorie du bien à évaluer, est d’aboutir à une valeur vénale erronée.

Sélection des termes de comparaison

La première question que tout le monde se pose est : où chercher mes références ? Ce fut longtemps un vrai casse-tête, mais avec la mise à disposition des données foncières par Bercy (app.dvf.etalab.gouv.fr) la question n’a plus réellement lieu d’être. Il est toutefois important de souligner que l’on s’attachera de préférence, voire essentiellement, à des ventes effectives et non à des prix de mise en vente dans le secteur étudié : un prix probable ne saurait être une base aussi fiable qu’un prix de vente réelle.

La seconde question tient dans l’étude précise des caractéristiques du bien estimé. S’il ne viendrait à l’idée de personne de comparer des biens de nature différente, il peut arriver cependant, que deux immeubles soient de même nature sans pour autant être comparables. A titre d’exemple, il n’est pas cohérent de comparer un pavillon neuf doté de tout le confort moderne à un pavillon ancien sans confort. S’il est illusoire de rechercher des biens strictement identiques, il est primordial de procéder à une sélection fine d’immeubles ayant le maximum de points communs au plan des caractéristiques physiques, juridiques, environnementales et économiques.

Il n’en reste pas moins que des ajustements seront toujours nécessaires. Pour ce faire, on recourt couramment à la pondération qui est, en quelque sorte, un système de valorisation ou de dévalorisation d’éléments spécifiques (présence d’un garage, orientation, pièce aveugle…).

Rappelons enfin, que la visite sur les lieux est un élément clé en matière d’expertise puisqu’elle est riche d’enseignements sur l’état d’entretien de l’immeuble, son agencement, son orientation, son environnement…

Analyse des prix

Après avoir comparé les immeubles entre eux, il importe ensuite d’analyser les prix auxquels ils se sont échangés afin d’en déduire, avec le maximum de certitudes possibles, la valeur vénale recherchée. Pour ce faire, deux approches sont possibles :

1. la comparaison directe qui consiste à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés. L’approche est applicable en cas de similitudes suffisantes entre les biens pris pour termes de comparaison et le bien à estimer, ou lorsque le prix global a une signification économique particulière (par exemple la valeur du lot pour les terrains à bâtir situés dans un même lotissement ou des lotissements semblables).
2. la comparaison indirecte qui consiste à déduire la valeur du bien estimé par l’intermédiaire d’un prix unitaire. C’est l’approche la plus utilisée de la méthode par comparaison. Elle consiste à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien estimé. On optera par exemple pour le m² dans le cas d’un terrain à bâtir, pour l’hectare dans le cas des terrains à usage agricole, pour le m² pondéré de surface habitable pour les bâtis, pour le m² Carrez pour les appartements en copropriété…

Appréciation générale de la méthode

Outre la nécessité d’être en présence d’un marché suffisamment actif pour permettre de dégager une valeur dominante pour un type de bien donné, la mise en œuvre de cette méthode est parfois délicate. Toute la difficulté réside dans la détermination du degré d’analogie des immeubles à comparer. Ainsi, le principal écueil de l’évaluation par comparaison est de conduire à des rapprochements artificiels, reposant sur une déformation des termes de référence, surtout lorsque, le marché immobilier est peu abondant et les ventes significatives, rares.

Le risque est donc grand d’étendre la comparaison à des biens présentant plus de différences que de ressemblances, à des biens éloignés dans l’espace, empruntés à des marchés locaux différents ou encore à des biens ayant fait l’objet de ventes trop éloignées dans le temps.

Des corrections et des réajustement indispensables donnent inéluctablement lieu à des appréciations subjectives.
Ainsi, même parfaitement conduite, l’évaluation ne fournit pas toujours des bases suffisamment concordantes pour lever toute hésitation sur le prix unitaire à retenir. Et c’est ce qui explique que les tribunaux s’orientent de plus en plus vers une autre méthodes : la méthode par capitalisation du revenu.

A suivre…