S’agissant des volumes de crédits produits, 2018 a acté le retour à la normale des flux liés aux renégociations, puisque les acteurs et la Banque de France ramènent la proportion à 14 % contre plus de 50 % début 2017. Malgré cela, l’année affichera sans doute un volume de prêts immobiliers de 203 milliards d’euros (dont 170 milliards de nouveaux prêts à l’accession), portant l’encours global des crédits aux ménages liés au logement résidentiel à plus de 1 000 milliards d’euros. Record ! Cette tendance parvient même à inquiéter les autorités de régulation françaises, mais aussi internationales. Ces statistiques sont liées à la conjonction de plusieurs éléments favorables qui se poursuivront peut-être sur les mois à venir…. Ou pas.
Des taux directeurs au plus bas
Tout d’abord, un niveau de taux d’intérêt particulièrement bas. Et sauf événement géopolitique international majeur, il n’y pas de crainte de voir « flamber » les taux directeurs. La Banque centrale européenne a d’ailleurs déclaré qu’elle resterait accommodante tout 2019, laissant même filtrer un nouveau coup de pouce aux banques de la zone euro. Mais cela ne signifie pas pour autant que les banques ne feront pas de la gestion des taux leur stratégie de distribution du crédit.
Le marché dopé par les grands projets
Ensuite, le moral des ménages en 2018 a été très bon. Les intentions d’investir dans la pierre restent à un niveau élevé, et la confiance en l’économie est bonne. Les mouvements sociaux de fin d’année, en fonction de l’évolution de la gestion des « Gilets jaunes », pourraient altérer cet indice, mais le marché reste sain en termes de demandes. Et les investissements dans certaines villes continuent, qui en prévision des Jeux olympiques, qui au regard de la mise en place des lignes LGV, qui encore au gré des aménagements territoriaux locaux.
« Tous les indicateurs sont au vert : niveau de confiance, envie d’achat … », Bruno Rouleau Directeur des Partenariat et porte-parole du réseau de courtiers In&Fi Crédits
Quelles conditions de crédit pour 2019 ?
La conséquence directe se retrouve dans des niveaux de prix en inflation constante sur ces marchés, qui forcent les banques à augmenter les durées de crédit pour compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier. Entre janvier 2018 et janvier 2019, la durée moyenne initiale des crédits a grimpé de 6 mois pour s’établir à près de 19 ans. D’ailleurs, le « 20 ans » a été supplanté par le 25 ans, voire 30 ans pour accompagner les primo-accédants.
Des situations personnelles de plus en plus complexes
La hausse des prix du marché reste toutefois un enjeu majeur pour les prêteurs car leur niveau de garantie est davantage susceptible d’être mis en danger en cas d’ajustement des prix ou de grippage de la fluidité des transactions. Cela se traduit dans les conditions et critères d’octroi des banques, qui doivent tenir compte de situations personnelles ou financières de plus en plus complexes à appréhender, et ce sur des durées de remboursement de plus en plus longues. Mais c’est sans doute sur ce seul registre que les établissements pourront avoir une emprise réelle, avec le risque d’exclure durant quelques mois certains profils de candidats à l’accession. Plus que jamais la préparation de son projet est essentielle, notamment en recourant à un courtier en crédits.
En résumé, nous sommes face à une situation de bascule possible, mais où néanmoins tous les indicateurs sont au vert : niveau de taux, confiance, envie d’achat, prix en hausse mais encore raisonnables en comparaison des grandes nations… On y ajoutera l’engouement des entreprises et des étrangers pour la France avec le Brexit et la proximité de plusieurs événements sportifs importants, et l’arrivée du dispositif locatif Denormandie. L’année 2019 devrait donc être à nouveau un bon cru en activité immobilière et en distribution de crédits.