Pour la première fois en 8 ans, l’étude de l’Observatoire du Moral Immobilier décrypte la perception des vendeurs et propose une analyse croisée du ressenti des acquéreurs et des vendeurs.
« Notre dernière édition de l’Observatoire Logic-Immo du Moral Immobilier montre un marché toujours favorable aux vendeurs avec un rapport de 1,5 acheteur pour 1 vendeur. Une position favorable, dont les vendeurs ont conscience, face à des acquéreurs enthousiastes mais manquant de sérénité quant à la concrétisation de leur projet», souligne Bertrand Gstalder, Président de Logic-Immo. Et Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo, de résumer: «Il s’avère que les vendeurs sont nombreux à anticiper des difficultés dans la concrétisation de leur projet de vente. Ainsi, 44% des vendeurs estiment que la vente est un processus difficile. Tout n’est pas acquis même si les vendeurs avouent sentir la balance pencher en leur faveur. A l’occasion de cette 27ème vague de l’étude, il s’agit également de déchiffrer les disparités entre le ressenti des porteurs de projet franciliens et ceux du reste de l’hexagone. »
Le constat d’un déséquilibre : il existe aujourd’hui 1,5 acheteur pour 1 vendeur
Pour 69% des futurs acheteurs c’est le moment de se lancer dans un achat immobilier !
La volonté de concrétiser un projet d’achat se maintient en ce début d’année.
Ainsi 69% des candidats à l’accession immobilière considèrent que c’est le bon moment d’acheter (soit autant qu’en octobre 2018).
Cet enthousiasme est porté notamment par le fait que la grande majorité de ces futurs acheteurs (79%) jugent les taux d’intérêts des prêts immobiliers attractifs, déclenchant des envies d’achat toujours nombreuses, et ce en dépit même d’une pression sur les acheteurs qui s’accentue de vague en vague et qu’ils perçoivent eux-mêmes. Ainsi, plus de la majorité des futurs acquéreurs ressentent la pression du marché immobilier, et ce, de façon plus prononcée qu’il y a 3 mois. A date, 56% des interrogés considèrent que – dans leur zone de recherche – il y a plus d’acheteurs que de biens à vendre (contre 47% en octobre 2018, soit 9 points d’écart).
Mais encore, les acheteurs sont davantage confrontés aux difficultés de trouver un bien. L’étude met en avant que la pénurie de biens devient une préoccupation croissante chez les futurs acquéreurs : 73% sont freinés par des difficultés à trouver un bien qui corresponde à leurs attentes (contre 67% l’année dernière à la même période). Face à ce ressenti, les porteurs de projet sont contraints à faire plus de concessions. Ainsi, 82% des futurs acheteurs immobiliers sont disposés à faire des concessions (contre 73% en janvier 2018). Des « sacrifices » qu’ils sont près à accorder d’abord sur la surface du bien (44%, soit 4 points de plus qu’en janvier 2018) puis sur sa localisation (30%, soit 8 points de plus qu’il y a un an).
… côté vendeurs, ils sont également 69% à estimer que c’est l’heure de concrétiser leur projet de vente
Pour compléter ce décryptage, Logic-Immo a analysé pour la première fois depuis le lancement de l’Observatoire du Moral Immobilier, la psychologie des vendeurs. Il s’avère que ces derniers sont également enthousiastes au regard de l’opportunité du moment pour concrétiser sur projet de vente. Ainsi, 69% des personnes ayant un projet de vente dans l’année considèrent que c’est le bon moment pour vendre. Pourquoi ce ressenti ? L’étude montre que les vendeurs sentent que le marché reste plutôt en leur faveur. 42% considèrent que – dans la zone où se trouve leur bien à vendre- il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Ils ne sont que 21% à partager le sentiment qu’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs. Mais dans les faits, tout n’est pas acquis pour les vendeurs car ils rencontrent, eux aussi, des difficultés à réaliser leur projet.
44% des vendeurs considèrent que la vente est un processus difficile
Les vendeurs sont nombreux à anticiper des difficultés dans la concrétisation de leur projet de vente. Ainsi, 44% des vendeurs estiment que la vente est un processus difficile. D’après l’Observatoire du Moral Immobilier, le premier frein à la vente d’un bien reste le fait de ne pas recevoir d’offre. C’est le cas de 35% des vendeurs interrogés par Logic-Immo. Les vendeurs en Province perçoivent plus les difficultés de la vente que les vendeurs en Ile-de-France. En Province ils sont 49% à considérer que la vente est un processus difficile (contre seulement 26% en Ile-de-France). Cette perception est en partie nourrie par une « sous présence » des acheteurs en Province où le marché s’avère un peu moins tendu que sur le territoire francilien.
Le deuxième frein perçu par les vendeurs reste le fait de s’accorder sur le prix avec le futur acquéreur. Le prix visé par les acheteurs reste en effet inférieur à celui proposé par les vendeurs. Ainsi, les 2/3 des acquéreurs visent un prix d’achat inférieur à 300 000 euros tandis que seulement 4 vendeurs sur 10 proposent un prix de vente dans cette fourchette budgétaire. Cette dimension qui semble être un point de blocage dans la mesure où les vendeurs ne sont pas plus enclins (24%) que les acheteurs (23%) à faire des concessions sur le prix.
Des disparités entre les projets franciliens et ceux du reste de l’hexagone
L’étude Logic-Immo dévoile qu’1/4 des acheteurs habite en Ile-de-France, alors que cette région ne concentre qu’1/5 des vendeurs. Ce déséquilibre impacte naturellement le ressenti des futurs acheteurs.
Ainsi, les franciliens, ressentent le plus :
- La tension du marché : 66% considèrent que dans leur zone de recherche, il y a plus d’acheteurs que de biens ;
- Des difficultés à acheter : 56% considèrent qu’il s’agit d’un process difficile (contre 52% pour l’ensemble des acheteurs), et ce notamment du fait de la pénurie de biens. Dans la perception des franciliens le choix de biens est plus limité (65% vs 62% pour l’ensemble des acheteurs) et les biens qui correspondent à leur attentes partent trop vite (29% vs 26% pour l’ensemble des acheteurs).
Le décrochage des prix : 65% jugent les prix irréalistes (vs 58% pour l’ensemble des acheteurs)
Les vendeurs, quant à eux, sont tout particulièrement attentifs au prix de vente. La vente reste pour eux perçue comme étant plus facile en Ile-de-France que sur l’ensemble du territoire (68% vs 42% pour l’ensemble des vendeurs).
Contrairement à l’ensemble des vendeurs, les vendeurs franciliens sont plus préoccupés par la nécessité de fixer le bon prix de vente pour ne pas vendre en dessous du prix du marché (27%) que par le fait de ne pas vendre assez vite (21%).
Pourquoi ce phénomène ?
Car c’est en Ile-de-France que l’on trouve le plus d’acquéreurs revendeurs (88%). Cette population de vendeurs est particulièrement motivée autant pour trouver un logement plus adapté/changer d’environnement (48%) que pour concrétiser un nouvel achat (45%). Un profil d’autant plus soucieux de vendre au prix du marché pour éviter tout problème de financement de son projet d’achat.
- En province, l’étude révèle un ratio de 3/4 acheteurs pour 4/5 des vendeurs ; c’est donc sans surprise que les vendeurs sentent assez peu la tension sur leur marché. Ceci rend les vendeurs de Province :
- Un peu moins confiants en l’accomplissement de leur projet (56% vs 59% pour l’ensemble des vendeurs,
- Plus préoccupés par le fait de ne pas vendre leur bien assez vite (30%),
D’autant qu’ils sont plus nombreux à redouter un retournement du marché (41% s’attendent à une baisse du nombre d’acheteurs dans leur zone dans les 6 prochains mois).
Des inquiétudes gagnent les acquéreurs comme les vendeurs
Acheteurs comme vendeurs s’attendent à une dégradation du niveau de vie en France, avec une vision encore plus pessimiste de la part des vendeurs de Province. Ainsi, 49% des vendeurs hors-Ile-de-France s’attendent à une dégradation du contexte économique en France dans les 6 prochains mois (vs 44%pour l’ensemble des vendeurs). D’après la perception des porteurs d’un projet immobilier, une hausse des prix ne semble plus d’actualité, sauf en Ile-de-France où acheteurs et vendeurs s’attendent – plus que la moyenne – à une augmentation des prix dans les 6 prochains mois. Ainsi :
- 40% des acheteurs en Ile-de-France s’attendent à une hausse des prix (vs 36% pour l’ensemble des acheteurs) ;
- 35% des vendeurs en Ile-de-France s’attendent à une hausse des prix (vs 30% pour l’ensemble des vendeurs).
« La tension sur le marché immobilier se maintient mais son intensité varie sur le territoire français. Ainsi, en Ile-de-France, le marché est hypertendu avec une vision à 6 mois d’une hausse des prix tandis qu’en Province l’offre nourrit plus d’incertitudes et s’attend majoritairement à une stabilisation des prix » résume Mathilde Voegtlé, Responsable Etudes chez Logic-Immo. « Les vendeurs perçoivent clairement un marché en leur faveur, mais s’attendent à une dégradation du niveau de vie en France pouvant impacter leur projet de vente. Avec des taux encore bas et des prix soutenus, ils estiment que c’est le bon moment de vendre », conclut Bertrand Gstalder, Président de Logic-Immo.
Invité à intervenir à l’occasion de la présentation de l’étude de l’Observatoire du Moral Immobilier, l’économiste au CEPII (Centre d’Etudes Prospectives et d’Informations Internationales), Thomas Grjebine, revient sur les signaux contradictoires du marché : « En tant qu’économiste, je remarque le contraste entre des indicateurs rassurants à court terme et des dynamiques sous-jacentes qui peuvent laisser craindre un retournement du marché immobilier. Une mise en perspective historique et des comparaisons internationales soulignent le caractère atypique des dynamiques observées sur le marché immobilier français, ce qui accentue la probabilité d’une correction. »