La loi Élan comprend de multiples mesures. Voici une sélection de dispositions qui impactent la profession d’agent immobilier et qui viennent compléter celles présentées dans le numéro précédent du Journal de l’Agence.
L’évolution du rôle du CNTGI
La disparition des sanctions disciplinaires
En mars 2014, la loi Alur créait le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, ainsi qu’une Commission de contrôle, destinée à sanctionner les comportements contraires à la réglementation, et notamment au Code de déontologie. La loi Égalité et Citoyenneté avait modifié ce dispositif, en attribuant au CNTGI les prérogatives de sanction des comportements illicites. Finalement, la loi Élan supprime le pouvoir disciplinaire du CNTGI.
L’instruction des pratiques abusives
La composition du CNTGI est modifiée, et une commission de contrôle est créée au sein du CNTGI. Elle instruit les cas de pratiques abusives portés à sa connaissance. Son rapport pourra être transmis, après délibération du CNTGI, à l’autorité de contrôle. Il reste cependant que, depuis la loi Alur, le CNTGI doit transmettre à cette autorité de contrôle toute information relative à des infractions ou manquements au droit de la consommation, imputable à un agent immobilier.
Agent immobilier : une obligation de déclaration renforcée
Outre les obligations déclaratives imposées par la réglementation Tracfin, l’agent immobilier signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer l’une des infractions suivantes :
- conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine ;
- non-respect d’une interdiction d’habiter suite à un arrêté d’insalubrité, de péril, ou lié à la sécurité d’un ERP ;
- atteinte aux droits au relogement d’un occupant.
L’agent immobilier est concerné dans le cadre de l’ensemble de ses activités : transactions (vente, location), gestion immobilière et syndic.
Vente : une protection de l’acquéreur renforcée
L’étude géotechnique des sols
La loi Élan crée une nouvelle obligation d’information dans les zones exposées aux phénomènes de mouvements de terrain, liés au gonflement des sous-sols argileux. Un nouveau document devra être fourni par le vendeur d’un terrain non bâti constructible : une étude géotechnique préalable, qui sera annexée à la promesse de vente puis à l’acte authentique, et, enfin, au titre de propriété du terrain, pour suivre les cessions successives. Les maisons individuelles étant les plus touchées par ces sinistres, les terrains sur lesquels les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du texte. Un décret définira le contenu de cette étude géotechnique.
L’unification des délais de réflexion
La loi Élan porte à 10 jours le délai de réflexion accordé au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager. Les conditions de la rétractation sont ainsi totalement alignées sur celles prévues à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’acheteur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation.
L’information sur le droit de rétractation
Lorsque l’acheteur non professionnel bénéficie du délai « SRU », l’acte doit dorénavant indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion. Cette obligation est assortie d’une sanction : le manquement à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative de 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Autorisation d’urbanisme : une demande simplifiée
La limitation des pièces
La loi Élan instaure une limitation des pièces qui peuvent être demandées par le service instructeur, afin d’unifier les règles, qui peuvent diverger d’une commune à l’autre. Le dossier ne peut désormais comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d’une autre législation, lorsque le bien est concerné. À noter : l’instruction des demandes peut être confiée à un prestataire privé, sans que cela n’engendre de frais pour le pétitionnaire, et l’autorisation continue d’être délivrée par l’autorité compétente.
La demande dématérialisée
Au 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants devront disposer d’une télé-procédure leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme. Un arrêté apportera des précisions.
Location : le « permis de louer »
L’établissement public de coopération intercommunale, ou la commune, peut mettre en place :
- une autorisation préalable de mise en location, pour les zones d’habitat dégradé ;
- une déclaration de mise en location, dans d’autres zones.
L’obligation entre en vigueur six mois au minimum après la publication de la décision. Il est donc nécessaire de se renseigner en mairie. Cette procédure peut donner lieu à la perception de frais de dossier, que le bailleur devra donc acquitter.
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