La mission de l’agent est remplie lorsque son intervention a été déterminante – il a recherché, trouvé et négocié avec l’acquéreur – et une fois la vente « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (Loi du 2 janvier 1970, art. 6). Ce seul acte écrit n’est pas pour autant forcément l’acte authentique constatant la vente : la signature d’une promesse synallagmatique de vente (un compromis) suffit puisqu’elle concrétise l’accord définitif des parties sur la chose et son prix.
Rappel de la Cour de Cassation
Si la solution n’est pas nouvelle (en ce sens, par exemple, Cass. 1re civ., 9 décembre 2010, n° 09- 71205), la Cour de cassation vient d’utilement le rappeler dans une affaire où les acheteurs avaient, trois mois après s’être engagés, renoncé à leur acquisition. En pareil cas, l’agent ne peut pas être privé de son droit à être rémunéré ou indemnisé puisqu’il a rempli sa mission (Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 16-21044).
Précisons toutefois que la seule signature du compromis de vente peut parfois ne pas suffire : si des conditions suspensives sont prévues dans l’acte, encore faut-il attendre qu’elles soient toutes levées, puisqu’une condition suspensive pendante suspend la réalisation de l’évènement qu’elle affecte (E. Cruvelier, Rép. Dalloz de droit commercial, V° Agent immobilier).
Autre vérification : s’assurer que les parties n’ont pas entendu faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente, mais qu’elles l’ont considérée comme étant une simple formalité destinée à en retarder les effets (Cass. com., 20 octobre 1998, n° 96-20.865).
Un « droit à rémunération »
En conclusion, il s’agit là d’une décision très orthodoxe qui pourrait faire office d’un rappel à l’ordre adressé à certains magistrats. Un rappel qui invite à ne pas confondre le rôle attribué aux articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 : si le second de ces textes fixe le moment à partir duquel cette rémunération peut être versée à l’agent, en le retardant au jour de la réitération du compromis par acte authentique, le premier détermine le moment où l’agent acquière son « droit à rémunération ».
