Des indicateurs avancés mal orientés pour les ventes de logements neufs
L’Observatoire national de la FPI révélait déjà, à la fin du T3 2018, un ralentissement marqué des ventes, contrasté selon les segments de marché : en repli assez net pour l’investissement locatif, stable pour l’accession à la propriété des ménages, encore incertain pour les rythmes d’investissement des bailleurs sociaux suite à la « réduction de loyers de solidarité » (RLS).
En prolongeant les tendances sur le dernier trimestre 2018, la FPI anticipe une baisse des ventes de logements neufs de l’ordre de 10 000 à 15 000 entre 2017 et 2018. Si la tendance est préoccupante, le niveau des ventes resterait positif : avec 145 à 150 000 logements, 2018 resterait une bonne année, du même ordre de grandeur que 2016 et supérieure à 2015.
Pour autant, aucun indicateur ne laisse espérer de retournement en 2019. Au contraire, une nouvelle baisse est sans doute à craindre.neuf
Un problème d’offre plus que de demande
En 2018, les acheteurs de logements neufs ont reçu plusieurs mauvais signaux : pour les particuliers investisseurs, notamment, les incertitudes liées au prélèvement à la source ou à la réforme des retraites, l’absence de solution pour les villes de la zone B2 les plus dynamiques et désormais le pessimisme induit par le mouvement des gilets jaunes.
Pour autant, les fondamentaux de la demande restent bons : en particulier, la faiblesse historique des taux d’intérêt continue de stimuler les ventes aux particuliers et, pour les ventes en bloc, la montée en puissance du logement intermédiaire pourrait compenser une baisse provisoire de l’investissement dans le logement social.
Le secteur de la promotion immobilière fait donc plus face à un manque de produits que de clients. Les ventes fléchissent non pas faute d’acheteurs, mais d’une offre diversifiée et accessible, et aucun signe ne permet d’espérer une inversion de tendance : nous allons durablement subir une forme de pénurie, qui risque de se traduire par de nouvelles tensions sur les prix.
De multiples contraintes à desserrer
Pour construire des logements, et en particulier des logements abordables, il faut des permis de construire. Or la FPI alerte depuis plusieurs mois sur les difficultés croissantes que rencontrent ses adhérents pour les obtenir : la perspective des élections municipales de 2020 gèle de nombreux projets ; beaucoup de refus de permis trouvent leur origine dans l’adoption, en cours, des PLU intercommunaux dans les métropoles ; les recours contentieux restent nombreux, dans l’attente des premiers effets de la loi ELAN sur le sujet.
En amont des permis, les promoteurs rencontrent des difficultés pour monter les projets : le foncier, même public ou aménagé par les collectivités locales, reste trop rare et trop cher ; de nombreux PLU restreignent les possibilités d’urbanisation, voire simplement de densification malgré les appels à stopper l’artificialisation des sols ; les appels à projets des aménageurs comme les PLU imposent de plus en plus de surenchères en matière environnementale (performance thermique, impact carbone etc.) ou de mixité sociale (servitudes qui pèsent sur les programmes de logements privés) qui rendent toujours plus difficile le montage des opérations.
En aval des permis, enfin, la réalisation d’un nombre croissant de projet butte sur une forte augmentation des coûts de construction, qui révèle les tensions qui pèsent sur un appareil de production mis à mal par les années de crise : dans les zones tendues, le secteur du bâtiment est en surchauffe et peine à suivre la dynamique de la demande de travaux.
Des chantiers à ouvrir par le Gouvernement
La FPI a salué quelques apports de la loi ELAN sur le sujet de l’offre, mais souligné aussi son insuffisance notamment sur le droit des sols (PLU et PC) et les coûts de production (simplification, innovation, productivité etc.). C’est sur ces deux axes ainsi que sur le sujet de la rente foncière captée par les propriétaires de terrain que des réponses pourront être trouvées en 2019 au risque de pénurie de l’offre de logements neufs abordables dans les zones tendues.
Pour Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France : « Nous avons désormais un ministère commun aux collectivités locales et au logement. Il faut saisir cette opportunité pour traiter enfin le paradoxe d’une politique du logement qui combine un Etat volontariste mais qui, faute notamment de transfert de moyens financiers suffisants, laisse les collectivités locales de plus en plus attentistes et réservées sur la construction et la densification ».