C’est mathématique. La hausse du taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) entraîne forcément une réflexion de la part des acheteurs ! En 2014, elle a engendré une baisse des ventes immobilières (logements, locaux professionnels et terrains) sur les trois premiers mois après la réforme. C’est ce que viennent de révéler les résultats de l’enquête de l’INSEE qui visait à calculer l’impact d’une variation des droits de mutation immobiliers sur le marché du logement français.
Les auteurs de l’étude de l »INSEE ont en effet cherché à mesurer les effets de la hausse du taux des DMTO de 3,80 % à 4,50 % suite à la réforme mise en place en mars 2014 par les départements. Pour rappel : les DMTO sont une taxe prélevée sur toutes les transactions de biens immobiliers ou fonciers. Ils représentent une source importante de revenus pour les départements, environ 10 milliards d’euros par an.
Ce qu’il faut retenir ?
Les auteurs ont constaté deux phénomènes. Il y a eu d’abord un effet d’anticipation pour prévenir la hausse et éviter l’augmentation des DMTO, acheteurs et vendeurs avançant la date de l’achat/vente de leur logement afin de ne pas être touchés par la réforme. Cet effet d’anticipation a été de 26 % le mois précédant la mise en œuvre de la réforme. A cela s’est ajouté l’effet de rétention au cours de la période postérieure à la réforme. Il est estimé à 14 % en moyenne par mois sur les trois mois suivant la mise en œuvre.
Les deux effets ne s’annulent pas
Au final, les deux auteurs ont constaté que l’effet de rétention a pris le dessus sur l’effet d’anticipation. L’effet net (marge extensive uniquement) correspond à une baisse mensuelle moyenne des transactions de l’ordre de 6 % sur les trois premiers mois. L’estimation brute la plus basse du nombre de transactions perdues est d’environ 15 000.
Tirons les enseignements de l’étude
Au printemps dernier, le premier ministre, Édouard Philippe, avait évoqué une nouvelle hausse des droits de mutation ( de 4,5% à 4,7%). Ces résultats peuvent peut-être l’éclairer et lui permettre de mesurer l’impact qu’aurait une nouvelle réforme des DMTO sur le marché du logement. Même si la hausse en 2014 a été une « bonne opération » pour les départements en termes de recettes, l’effet de distorsion de la réforme fiscale a été, elle, évidente : certaines personnes qui auraient pu devenir propriétaires ou déménager ne l’ont malheureusement pas fait à cause de la réforme !