Un arrêt du 23 mars 2018 de la Cour de cassation a confirmé la jurisprudence : l’agent immobilier ne garantit pas son mandant, condamné à restituer le prix de vente.
Le contexte
Après la vente d’une maison, l’acheteur découvre de nombreuses fissures colmatées. Une expertise est menée. Elle conclut qu’une reprise complète des fondations est nécessaire, la solidité du bien n’est plus assurée. Ces fissures sont anciennes, et ont pour origine les mouvements du terrain argileux sur lequel la maison est bâtie. Un témoignage indique que le carrelage avait dû être refait en 1999, suite à de multiples fissures. L’expert précise que si un professionnel peut voir ces désordres, un profane ne s’en rend pas nécessairement compte. L’acheteur intente une action en justice contre le vendeur, sur le fondement des vices cachés. Le vendeur, qui avait confié un mandat de vente à l’agence immobilière, poursuit l’agence et lui demande de supporter une partie de la condamnation.
Jurisprudence
Les juges retiennent la responsabilité du vendeur, qui a dissimulé l’existence du défaut affectant le bien. En l’espèce, le vice caché est établi : le bien immobilier comporte un désordre tel qu’il ne peut pas être utilisé, des travaux portant sur la structure du bien sont indispensables. L’acte de vente contient de façon systématique une clause qui exonère le vendeur de sa responsabilité en cas de vice caché. Mais lorsque le vice existe avant la vente et a été volontairement caché à l’acheteur, le vendeur est responsable envers l’acquéreur. En l’espèce, il a été condamné à lui rembourser une importante partie du prix de vente.
En revanche, la responsabilité de l’agence immobilière n’est pas retenue sur le fondement des vices cachés, sa faute n’étant pas démontrée. Il n’a donc pas à supporter la condamnation du vendeur envers l’acheteur.
Et pour votre agence ?
Cet arrêt récent confirme la jurisprudence antérieure : l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction. Il n’est pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre. Il ne doit pas garantie au vendeur, condamné à restituer tout ou partie du prix de vente à l’acquéreur. Sa rémunération lui reste acquise, puisqu’il n’a commis aucune faute.
Cass. civ. 3, 29 mars 2018.
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