Le projet de loi ELAN envisage de nombreuses évolutions pour le secteur immobilier, notamment sur les problématiques liées à la solvabilité, à la mobilité et à la rénovation énergétique. Christine Fumagalli, Présidente du réseau ORPI, analyse ces propositions, entre approbations et appels à la vigilance.
Changer les conditions d’accès au logement
Les nouvelles formes d’emplois « non-salariés » se multiplient : 241 800 statuts de micro-entrepreneurs ont notamment été créés en 2017[1]. Pourtant il est encore difficile, voire impossible en zone très tendue, pour les travailleurs qui ne peuvent se prévaloir d’un CDI d’avoir accès à un logement.
Pour Christine Fumagalli, « le bail mobilité prévu dans le projet de loi ELAN est un premier pas vers l’assouplissement des conditions d’accès au logement pour certains publics qui ont souvent des difficultés à se loger. En l’occurrence, les personnes en formation qui cherchent un logement pour une durée définie. Toutefois, il ne s’adresse pas aux CDD, aux intérimaires, aux auto-entrepreneurs qui ont besoin de se loger sur le long terme et se voient fermer la porte de l’achat ou de la location car ils ne sont pas considérés comme solvables.
Les rares solutions existantes sont insuffisantes : côté location par exemple, la GLI[2], assurance intéressante sur le papier, exclut de fait toute une partie de la population, car elle ne fonctionne qu’avec les CDI… Or de plus en plus de propriétaires y ont recours, et pour cause : une enquête ORPI récente[3] montre que pour 40% d’entre eux la peur de ne pas être payé tous les mois est un frein à l’investissement locatif.
Nous devons trouver des solutions pérennes pour l’accès au logement de ces travailleurs non-salariés, qui pour beaucoup font un choix de vie assumé donc durable avec ces statuts professionnels, et sont de plus en plus nombreux. »
Pour équilibrer le marché : agir sur l’offre
Pour réguler les prix en zones tendues, une seule solution durable : le développement de l’offre disponible. Pour la Présidente du réseau : « nous pouvons mettre en place une infinité de mesures, si celles-ci n’ont pas pour objectif d’agir sur l’offre, cela ne réglera pas le problème de fond : le déséquilibre entre offre et demande en zones tendues. Pour remédier à ce déséquilibre, étant donné qu’il n’y a pas ou peu de foncier en zones tendues, il faut mobiliser le parc immobilier existant, le seul mobilisable rapidement. Nous ferons des propositions au gouvernement pour impliquer les bailleurs privés. »
Sur la question de l’encadrement des loyers, Christine Fumagalli appelle à la vigilance : « un encadrement des loyers délégué aux communes risque d’augmenter les disparités sur le territoire. En fonction de la couleur politique de chaque mairie, nous risquons de nous retrouver avec un territoire inégal… et illisible. C’est bien dommage à l’heure où nous nous accordons tous sur le besoin fondamental de simplification de la législation.
Par ailleurs, une enquête ORPI récente a montré que 18% des propriétaires possèdent des biens locatifs qu’ils ne mettent pas sur le marché[4]. Pourquoi ? Par manque de confiance. Or je suis convaincue que l’encadrement des loyers ne facilite pas l’apaisement des relations locataires / propriétaires. Nous avons besoin de confiance et de lisibilité, pas d’un dispositif mal abouti qui cristallise les tensions des deux côtés. A nouveau, agissons sur l’offre : il faut encourager et sécuriser l’investissement locatif. »
Enfin, Christine Fumagalli voit dans la transformation de bureaux en logements une piste intéressante. Elle pose néanmoins une interrogation : celle de la perte financière que l’accélération des transformations de bureaux en logements représenterait pour les communes : « Comment les communes compenseront-elles la perte en taxes professionnelles ? Sans compter qu’elles devront aussi faire sans la taxe d’habitation… »