MeilleursAgents publie la 69ème édition de son Baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 31 mars 2015 et qui se transformeront en actes authentiques de vente dans les 3 prochains mois. Et voici ce qu’il faut retenir : fin mars 2015 à Paris, le prix moyen de l’immobilier ancien est descendu sous la barre des 7 800€ à 7 795€/m².
La tendance du marché reste fondamentalement baissière à Paris
La baisse des prix se poursuit à Paris : -0,4% en moyenne sur le mois de mars ; -1,2% sur les deux derniers mois ; -0,9% depuis le 1er janvier et -9,7% depuis le plus haut de juin 2011. La baisse est particulièrement sensible dans les arrondissements les plus cotés (1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 16ème) dont le cadre de vie n’évolue pas. A la différence d’arrondissements comme les 9ème, 10ème ou 17ème nord qui voient leur population se modifier profondément par un embourgeoisement urbain. Ces arrondissements moins chers et plus demandés souffrent ainsi relativement moins de la baisse des prix amorcée en 2011. Ils offrent également les meilleures perspectives de hausse à long terme.
Fuite des investisseurs
Beaucoup d’investisseurs ont déserté l’immobilier. Fiscalité, plus-values et encadrement des loyers sont autant d’incertitudes qui ont fait chuter drastiquement la demande pour les studios ou les petits deux pièces. Le retour des investisseurs particuliers ou institutionnels sera long, le temps de restaurer une confiance et un appétit bien entamés. Quelques familles à la recherche de grands appartements (3 pièces et plus) soutiennent légèrement la demande pour ces biens afin de trouver un logement avant l’été et la rentrée scolaire de septembre. La baisse de l’euro face au dollar et l’écart de prix entre Paris et Londres va progressivement stimuler le retour des investisseurs étrangers dans l’immobilier haut de gamme et les arrondissements centraux.
« L’érosion progressive des prix se poursuit dans la continuité de février, commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de MeilleursAgents. En mars, le prix moyen des appartements à Paris a baissé de -0,4% fixant d’ores et déjà le prix du m² à 7.795€, en dessous de la barre des 7 800€. C’est ce prix qu’observeront les notaires début septembre sur les actes définitifs signés au 2e trimestre. Le marché souffre toujours de l’absence des investisseurs qui se sont détournés des petites surfaces (studio ou deux pièces) pour les raisons d’incertitude que l’on connait. Sur ce segment, les prix ont baissé plus fortement que la moyenne : -0,5%. Les familles qui cherchent un logement pour emménager avant l’été et inscrire leurs enfants à l’école avant la rentrée scolaire permettent aux prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) de résister un peu mieux à l’érosion : -0,3%. Cette demande saisonnière s’atténuera après le printemps. »
La diversité des banlieues
L’évolution des prix en banlieue en mars est disparate. En Petite Couronne (92, 93, 94), les prix moyens sont restés globalement stables mais, dans le détail, ils ont baissé de -0,2% dans les Hauts-de-Seine et de -0,1% dans le Val-de-Marne. En revanche, ils ont augmenté de +0,5% en Seine-Saint-Denis. Au total, les prix ont quand même baissé de -0,4% en Petite Couronne depuis le début de l’année. Les prix moyens de la Grande Couronne sont eux aussi stables en mars avec une baisse totale de -0,5% sur le premier trimestre 2015.
Les acheteurs moins frileux
« Les taux d’intérêt poursuivent leur chute, poursuit Sébastien de Lafond. Ils ont perdu en moyenne -0,1% en mars, il est ainsi possible aujourd’hui d’emprunter à 2,4% sur 20 ans alors que le taux moyen était 2,6% au 1er janvier 2015. Baisse des taux et baisse des prix continuent de stimuler le pouvoir d’achat qui a progressé au total de +2,5% depuis le 1er janvier. Si les volumes de transactions restent limités (15 à 20% en deçà des plus hauts), nous observons les prémisses d’un changement de comportement : si le nombre d’acheteurs en recherche active n’a pas augmenté, ceux qui sont présents semblent un peu moins frileux. Les vendeurs paraissent, quant à eux, plus réalistes sur les prix, mais cela ne suffira pas à fluidifier le marché à court terme. Avec seulement 1,1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, l’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) confirme que la tendance du marché reste fondamentalement baissière. Deux facteurs clefs sont de nature à redynamiser le marché. Le premier est de nature psychologique et lié à la confiance dans l’avenir et les perspectives économiques. Sur ce plan, beaucoup d’éléments se cumulent permettant d’espérer une amélioration de la conjoncture et donc du moral des acheteurs (amélioration de la balance commerciale grâce à la baisse de l’euro et des prix de l’énergie, relance de la croissance et de l’investissement via la politique très volontariste de la BCE). Le deuxième facteur est plus mécanique, il s’agit du chômage. Il a un effet direct sur le nombre d’acheteurs actifs (et donc l’ITI). Les banques ne prêtent pas aux chômeurs ni à ceux qui risquent de perdre leur emploi. Or la baisse du chômage risque de se faire attendre, pour n’intervenir au mieux qu’à la fin 2015. La tendance restera donc durablement à une baisse progressive des prix, avant une éventuelle embellie que nous ne voyons pas arriver avant l’année prochaine voire en 2017. »
O.D. /BazikPress © Bruno Bernier – Fotolia